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导读:对于以厦门为首的市场行情,不少业内人士指出,过去,房企以高价土地换取时间和空间的可能性越来越小。
来源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)
记者丨唐少奎上海报道
厦门楼市为二线城市房价和地价下跌打开了漏洞。随着厦门地价减半的消息传出,厦门楼市被推到了风口浪尖。
事实是,今年以来,厦门一、二手房均价下降了30%左右。土地价格也开始相应下跌。厦门科瑞研究中心数据显示,2018年以来,厦门平均楼面价格为每平方米2.18万元,较2017年下降近20%,较2016年峰值下降约30%。
对于厦门领跌的市场形势,多位业内人士指出,去年厦门房价在全国范围内上涨,房价下跌传导至地价。
今年年初,据第三方统计,2017年厦门房价涨幅位居全球第五,涨幅为16.9%。有房企人士透露,厦门2017年的涨幅确实太大。同一个项目年初以每平方米2.3万元和2.4万元成交。到年底,尽管政府限价,但房价已经涨到每平方米37000元甚至40000元。平方米。
上海中原市场分析师卢文熙指出,全国楼市整体降温,厦门房价回调趋于合理。厦门房价下跌主要表现在两个方面:岛上两大区域的价格波动;但岛外部分地区跌幅更为明显,如翔安区,去年下半年达到每平方米3万多元,却跌至米15000-16000元。“当市场承压时,周边地区房价缺乏韧性是常有的事。”
不少房企指出,厦门只是本轮房价上涨最终市场的一个洞。未来城市也会出现类似情况,下半年房地产企业拿地窗口或将打开。一个事实是,很多房地产公司都表示,厦门或中国部分城市有征地机会,现在也频频看地。
融侨集团首席品牌营销官张艳透露,厦门房企的布局也是理性的,不死板。政府不允许他们掩饰,不愿出售。今年房企的资金成本比较高,一般都在10%以上,而且成本跟涨幅成反比,所以房企打折的概率也会更高。
厦门摄/新华社
房价和地价双双下跌
记者查询相关部门数据了解到,从一手房来看,2018年前7个月全市房价均价为40201元/平方米,同比上涨16.3%。去年高。由于早期的价格受到政府的严格限制,政府最近放宽了高价项目的备案。
从二手房来看,7月份厦门联家二手房成交价格为每平方米40590元,较去年9月份的46150元下跌12%。如果与2017年第二季度的市场高峰相比,该市的跌幅为15%-20%。
一位房地产公司负责人指出,厦门投资者占了很大比例。当市场回落时,这些高杠杆的投资者就会抛售。早期投资者杠杆太大,现在急于卖出,因此单价将下跌10000元。元案。但相对的泡沫挤压仍然是有利可图的。
“厦门房价完全靠地价支撑。” 三盛地产品牌营销总经理朱利民分析,厦门已成为全国跌幅最大的地区。原因之一是厦门岛各地土地出让价格备受业内关注。全国房价会有一个触底的过程,但不会暴跌。
从外观上看,7月份翔安的一次土地拍卖中,厦门的房价开始暴跌。金地、华润、厦门国贸以1.89万元/平方米的楼面价中标,溢价率仅为5%。与上述相比,2016年翔安地块的楼面价格为每平方米3.8万元,地价确实接近一半。
但厦门业内人士指出:
首先,这块土地是多家开发商和谐征地;
其次,这块地获得土地的前提是政府严格控制的限价,底价是倒推算的。但当时早期的土地价格没有限制,未来开发商的价格更高。不出所料,由于容积率低、地块大、高低匹配、利润率高,早期开发商敢于拿地;
第三厦门房价降价2-3万,拍卖地块小,需要一次性凭证,不能作为复式产品使用。各方面都不如初鲁王。所以严格来说,底价确实比前期有所下降,但并不是真正的减半。
对于厦门地价的明显回落,卢文熙认为,目前调控的基调是稳房价、稳地价、稳预期,所以地价不太可能成为标杆或标杆区。一旦出现热销,将不利于巩固监管预期。
卢文熙强调,过去房企可以利用高价土地“换时空”,拉长销售周期,导致库存增加。当前的财务压力正在不断考验房企。2017年,强调高周转率的房企太多,净资产负债率80%以上是普遍现象。在双重压力下,现在房企很难用时间换取溢价空间,高价赔钱的风险依然很大。
卢文熙指出,这波地价下跌说明,由于调控,房企预估的房价上涨周期有所放缓,从征地到出售这段时间的房价涨幅不足以支撑成本。 . . 与2015年相比,2016年厦门地价涨幅明显,说明2016年土地贬值需要高房价的支撑。
一个案例是厦门附近漳州的一个旅游地产项目。开发商最初会给经纪人10%的佣金,但业内人士估计他们的利润不到10%。第一手客户,然后通过新老加速淘汰。”上述业内人士表示。
记者采访的多家厦门房企认为,土地的楼价很复杂,因为土地不可能完全一样。不过厦门的优势在于,对比时间恰好集中在2018年7月2日,有好几块地块被卖掉。厦门房价开始暴跌,2016年8月26日有几块地被卖掉。
此前其他媒体提到的地价“减半”出现在2016年8月26日。与2018年7月2日相比,楼面价格从之前的32000-38000平方米下降到17000-19000平方米。2018年土地出让容积率为3,而地王2016年土地出让容积率为2.5左右。
厦门摄/新华社
昂贵的消费是有限的
同策研究院统计数据显示,2015年以来,厦门市销售面积排名前30位的房企中,有10家房企总部设在厦门。外资房企在厦门的优势并不明显。而就在2016年8月厦门地价创历史新高之后,9月又出台限购政策。
事实上,据同策研究院和上海中原统计,2015年厦门土地拍卖溢价率维持在26%至76%之间。
到2016年,或许外资房企进驻厦门的热情高涨,8个地块的土地拍卖溢价率超过100%。这些高价地块没有一个不愿意出售。
记者查阅公开资料发现,2016年8月在厦门售出的三块地块均创下单价高峰。其中,融侨地块已进入开发周期,年底将出让。融侨已披露将采取促销策略;地块项目预售价3.9万元/平方米起;仅公开地块项目的规划图。
以某高端项目为例,该项目最新高层价格为38500元/平方米(含3000元精装)。业内人士指出,从表面上看,这个地方确实是泪流满面厦门房价降价2-3万,但实际上融创只有2栋高楼,其余的都是10多栋房子。之前的房子以55000元/平方米的价格出售。在这个价位上,不是亏损,而是微利;政府高级预售证仅为38500元/平方米。这种情况与南京非常相似。政府不关心成本和地价等因素。为项目出具预售证明。值得一提的是,厦门只有融创以底价作为销售价进行销售。
2015年以来,厦门地价一路上涨,2016年达到顶峰。在2016年8月26日翔安的一次土地拍卖中,融侨集团创下了厦门地价单价的新纪录。价格为每平方米38000元。之后,2017年5月,融信、禹洲地产、保利地产收购同安三块地块,楼面价均在3.1万元/平方米左右。
目前,融侨高价地块尚未入市。2017年12月,公司以楼面价2.5万元/平方米收购集美区土地。8月9日,张艳在接受21世纪经济报道记者采访时表示,厦门市场整体确实在下滑,但整体成交量也比较大。大多数开发商将以折扣价出售,并将设定与市场相当的价格。, “如果你输了,你会认出来,然后在其他项目上赚回来,因为项目不止一个。”
图/图虫
资金链紧
房地产公司的净资产负债率一般在70%到80%之间。在高价卖地问题的背景下,房企迫不及待地等待最佳出让时机。地价下跌,部分房企一直在伺机进行新一轮布局,如万科、徐汇等。
金融大数据终端提供的数据显示:
100多家A股上市房企中,2017年净资产负债率较高。万科A为524.27%,保利地产为340.12%,绿地控股为807.99%,中南建设为954.35%。
9家已发布2018年半年度报告的公司中,3家净资产负债率超过400%。他们分别是中洲控股485.98%、广发569.42%、合肥城建527.47%。
中原地产首席分析师张大伟指出,在冲刺规模时,不少房企“缺钱”,联合征地可能成为部分房企的主要招投标方式。
张艳认为,房地产行业唯一不变的就是变化,每年企业都有不同的策略。例如,去年大多数房地产公司都追求高营业额和高规模。去年,不少地产公司聚焦小城镇战略;房地产公司的市场需求是快速转变观念。“去年很多企业负债累累,今年可能连发工资都难。”
据21世纪经济报道记者不完全统计,目前尚未进入厦门市场的房企有绿地、华夏、华侨城、雅居乐、新城、越秀、合景泰富、正融等,我一直在厦门、漳州看地方和其他地方。