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01

房价已经下跌。这四个词在过去的一年多围绕着三四线城市展开。

而就在这几天,一线城市只涨不跌的神话再次被打破。广州作为老牌一线城市,房价也有所下跌,而且跌幅还不小。

据广州房产消息,广州番禺的超级名楼——祈福新村宣布大幅降价。两天内,一手报价从4.2万/平方米下调至3.5万/平方米,降幅7000元/级。

这是什么概念?相当于100㎡的房子,足足跌了70万。对比工资收入,广州有多少人一年能赚70万?可以想象下降的幅度有多大。

据了解,本次楼盘降价不分楼层,不分单元。价格统一为一次性支付33900/m²,首付50%按揭35000/m²,低于50%按揭36000/m²。

不仅如此,该项目甚至可以分期付款。

事实上,自2019年以来,广州的楼盘价格已经有所下调;据统计番禺楼盘降价,近期一手楼盘降价幅度为10个,每平米从几百到上千不等,而且大部分集中在周边地区。比如在增城,房地产的降价幅度在10%左右。

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房价下跌的情况并不少见,但房价每平方米跌了7000元。这是不是有点不可思议?

据了解,祝福新村的大幅降价其实与之前开发商的高价有关。很明显,祝福新村的房价被抬高了,购房者没有买单;最后不得不回归正常价格,甚至为了快速回笼资金,开发商不得不选择降价促销。

事实上,在房地产市场低迷时期,房企降价促销并不奇怪;毕竟去年才经历了一轮房企的促销降价。

谈到这次降价的原因,参谋长总结主要有三个方面:

1、楼市火爆时,开发商定价过高,不符合市场预期。

2、融资成本上升,融资趋紧。下半年,对于开发商来说,现金为王。

3、房价大幅下跌反映出市场确实冷清了。

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说到这里,估计大多数人的反应都会是,房价下调是不是说明市场真的凉了?房价下调并不代表市场真的冷了,但可以肯定的是,市场冷了,房价肯定会松动。

02

有人说,新房数据并不能准确判断真实的市场情况,事实也确实如此。新房只能作为参考标准。在翻看广州二手房数据时发现,市场真的很冷!

事实上,广州二手房从去年下半年开始下跌番禺楼盘降价,今年上半年,量价齐跌。数据显示,2019年上半年,广州二手房成交量降幅高达32%。

不仅是广州,全国楼市都处于降温通道。商品房销售面积、土地拍卖、房价……一系列数据反映出市场正在进入降温通道。

1、8月14日,国家统计局发布《2019年1-7月全国房地产开发投资销售情况》显示,商品房销售面积同比增速连续6个月为负.

2、土地拍卖降温,房企融资收紧,必然带来土地拍卖降温。国家统计局数据显示,今年1-7月,房地产开发企业土地购置9761万平方米,同比下降29.4%,降幅进一步扩大。土地成交4795亿元,下降27.6%。

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近日甚至有消息称,房地产企业暂停征地。富力地产一份内部文件显示,今年下半年将暂停拿地。主要任务是促进销售和收款。

3、房价下跌。国家统计局7月发布的70个大中城市商品房销售价格变化显示,6-7月上涨城市数量明显减少,二手房数量环比下降6-7月20个城市。,为 2019 年最高。

就目前的情况来看,未来房价可能会下调的城市,可能还会有增派人员。

03

让我们来看看购房者最常问的一些问题:

楼市进入降温通道,降价促销是否会波及其他城市?

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就目前的情况来看,只要调控方向和货币政策不变,降价促销肯定不是广州一个人的事情。毕竟房地产公司倒闭的消息还在耳边。

“活”不是口号,而是实实在在的行动。降价是房企回笼资金最快的方式,现金流是规避风险的最好方式。

关于资金问题,参谋长在《注意!这32个城市被点名,房价将……》一文中已经提到,银保监会检查违规给房地产输血,直接堵住了一些房地产企业的资金来源。

对于对资金极其敏感的房企来说,这是最致命的。

从融资成本来看,前段时间房企发行境外债券的票面成本普遍偏高,有的甚至超过10%。利率水平与国内债券融资成本的差距不断拉大。

据Wind数据显示,截至今年7月中旬,房企拟发行境外债券数量已达104只,数量和规模均创同期历史新高。

资金,尤其是低成本资金,一直是房地产企业生存的砝码之一。在这样的环境下,房企降价促销,甚至断臂求生的意愿可以说是非常强烈。

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很多房企,尤其是中小房企,走在借新还旧的路上。面对生存和毁灭的问题,压力可想而知。

04

可以预见,下半年,对于房企来说,将是一场“求生”的硬仗;而对于一些购房者来说,买房的时机已经到来。

在此,参谋长想说,中国的楼市是一个典型的政策性市场,未来十年二十年变幻莫测,我们能做好的就是抓住每一个有利的政策周期。

1、降价促销对于购房者来说是一个极其合适的买房时机。根据以往的经验,降价促销基本都是在房价低点时买入。

2、只有在楼市低迷的时候,才能真正看到房子的价值。纵观上述广州降价的楼盘项目,基本都在远郊,而中心城市房价基本稳定。

3、房地产市场低迷期间,购房者可多关注那些现金流不佳的房地产企业。这些房企降价促销的概率很大,比如泰禾。

此外,您还可以关注房地产公司的土地征用情况。能在低迷时期积极拿地的,现金流一般都不错,而暂停拿地的,也说明房企资金短缺。这也可以作为判断的标准。

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