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随着止赎房逐渐走入大众视野，很多人希望通过捡漏的机会买到优质好房。
不过，合法的拍卖场毕竟是由纠纷引起的，还是需要大家在参与拍卖前做足够的研究。根据我们线下处理的2000多件真实拍卖案例，我们整理总结了这份指南，以期在合法拍卖中发现漏洞微信拍卖捡漏，避免陷阱，供大家参考。
01
止赎房常见的那些“坑”
第一个坑
房子不能转让
房屋拍卖后，房地产交易中心不允许房屋过户。对于这样的房子，我们建议最好不要参加拍卖，不仅耗费大量时间，而且其货币成本也无法估算。
如何识别不能转让的房子？
我们的交易专家总结了几个实际发生过的例子：市政配套房、历史保护建筑、产权不完整、联体房、军产房、公房等。会有很多波折，有的甚至可能无法过户，拿到房产证。
△市政配套房
△市政配套房
△历史保护建筑
△产权不完整
第二坑
房子是租的
一般来说，我们会遇到四种类型的租赁标的：
①租约无效微信拍卖捡漏，但被执行人与案外人极不合作的；
△无效租约
△无效租约
② 长期止赎租赁；
△ 长期止赎租赁标的
△ 长期止赎租赁标的
③实物租赁；
△ 实租
④ 没有租赁协议，却突然发出了租赁协议。
△ 原无租约
△ 公告称无租约
△ 无端租房协议
第三坑
房子无法交付
经常关注【拍卖公告】的朋友会发现，法院在介绍标的的时候会写上“根据调查时的现状拍卖”。
但实际上，目标的情况如何，只能通过实地考察才能找到。
△按调查状态拍卖
比如未完工的楼房，被大火烧毁，没有水、电、煤开户，公告时实际上没有人居住，公告空置时实际上有群等等。这些情况必须拍摄前进行验证。
有的朋友会问为什么会这样？大多数人可能不知道，从房子开始发布拍卖执行裁决书，到正式拍卖，大家都可以在网上看到。快的需要3-6个月，慢的需要一年。已经发生的变化太大了。
第四坑
占据
如果物件被占用，而占用人又极度不配合，那么房屋交付就会存在一定的风险，甚至会出现有出生证却住不进去的尴尬局面。
基本上分为三类：
①被执行人占用 ②被债权人占用 ③被外人占用
△目标被占领
△公告
△ 债权人职业
△被外人占领，不合作
我们在处理占用房屋时，也要根据占用者身份的差异，适当调整解决方案。
第五坑
高额税费不预先评估
高额税费是由以下几种情况造成的：多次转让、权利人不同、权利来源、土地性质、房屋性质等。
而这些信息必须通过尽职调查才能看到。未经尽职调查参与拍卖的做法是止赎房地产交易行业的大忌。
第六个坑
被忽视的成本
有车位强制绑定采购、装修家具强制绑定采购、面积差异等，实际情况与公告有所不同，不实地调查研究是不可能发现的。更何况，这些潜在因素直到税务审查和支付被拒绝时才被发现。
△ 装修家具强制采购
这种风险在所难免，一旦发现风险，立即调整预算是规避风险的最有效方法。
第七坑
原始房主状态
司法拍卖房地产的来源一般分为银行贷款、私人贷款、国家没收和无主财产。牵扯其中的原主身份参差不齐，风险的身份虽然不常见，但一旦出现，就会很麻烦。
主要分为三类：凶杀、色情、赌博和毒品，以及私人高利贷和团伙。
第八个坑
支付风险
支付风险分为：
① 银行无法按时放贷
② 客户预审拍卖后征信发生重大变化
③贷值率远低于预期
④贷款材料来不及准备
这些基本上都是关于止赎贷款的风险，所以你必须在止赎之前做一个系统的风险评估。如果不知道如何评估风险，可以私信小编了解和咨询。
第九坑
住房质量，隐藏的缺陷
一般的止赎是预期的买家专注于看房子。观看时间不长。如果您不仔细检查，您在搬入止赎后可能会发现某些质量问题或其他未被发现的缺陷，例如房屋损坏，房屋漏水等情况，此类情况属于买方需要“自己填坑”。
如上图，点击上述止赎网站上的图片放大后，可以看到有局部发霉的痕迹，可以推测有局部漏水的可能，所以建议以现场调查为准。
第十坑
业务操作过程中的错误
法官业务失误、担保公司业务失误、房地产交易中心业务失误等，这些问题的解决都无法避免资金成本、差旅成本、时间成本等。
△外籍评委对业务不熟悉。
现实中我们经常会遇到这样的情况，这些文件中包含的内容很多，尤其是数字之类的，非常容易出错。
02
避免坑的建议
如何完美避免坑？也就是说，您必须在拍摄房间之前进行尽职调查。
根据团队近年积累的止赎房产购买经验，我们梳理了止赎房产的尽职调查报告流程，为每套止赎房产制作了一份尽职调查报告。
尽职调查报告包括7个模块：标的基本情况调查、样本评价、标的及涉案人员涉案信息调查、转让税计算、贷款风险、价格分析、投标方案。
△研究报告目录
购买待售物业时，请先阅读尽职调查报告。您可以从我们的尽职调查报告中学习。
数万场合法拍卖，安全第一，不经意间竞价，让买家流泪两行。希望各位准买家可以放心“避坑”，成功“找漏”。