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二手房的价格往往是楼市真实需求的体现,这似乎已经成为不少业内人士的共识。随着近年来各地房地产调控政策的频繁出台,新房市场受到一定程度的抑制。比如去年,很多城市的新房和二手房价格“倒挂”。近日,国家统计局公布的70个城市房价数据显示,今年1月,一二线城市二手房销售价格环比下降,二手房销售价格环比下降。一线城市环比下降0.1%,其中北京、广州、深圳分别下降0.1%和0.3%。和 0.3%。

近日,《每日经济新闻》记者赴北京、上海、深圳等地实地探访当地二手房市场,为读者展示这些城市二手房市场的真实表现.

“房子终于卖了,太不容易了。” 看到记者,胡磊(化名)松了口气。然而,胡磊的房子在减价120万元后卖掉了。

家住上海市松江区九亭镇的胡磊从2017年底就萌生了“换房”的念头:卖掉位于上海市松江区九亭镇的建筑面积约110平方米的大两居室。他的手,在市区买个位置。学区较好的房子。不过,胡磊位于北上湾的大两居室的挂牌价已经从原来的620万元下调至590万元,如今已经以500万元的价格售出。实际成交价较挂牌价下跌近20%。.

《每日经济新闻》记者注意到,二手房挂牌价下调也是近两年上海楼市走势的一个缩影。国家统计局数据显示,自2017年4月上海实施房签政策以来的22个月里,上海二手房销售价格指数只有3个月同比上涨,而最高涨幅仅为0.8%;同比下降的月份达17个。

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降价成为近两年上海二手房市场的主基调。

“不降价就卖不出去”

“我知道现在的二手房市场不好,但真没想到这么差。” 胡磊告诉《每日经济新闻》记者,从最初的挂牌价620万元到最终的成交价500万元,20%的跌幅仍然超乎他的想象。

在浦东陆家嘴地区从事金融工作的胡磊每天早上从松江区的家出发,挤上地铁9号线,从西向东穿过上海市区。旅程需要将近一个半小时。他“费时费力,身心俱疲”。

这种状态持续了将近一年后,有些不知所措的胡磊于2017年底在公司附近以每月4000元左右的价格租了一间单间,同时通过中介挂了房。并开始“换房”。“一是离公司近一点,二是为了以后在更好的学区找房子。” 胡磊说。

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“去年3月,我看中了闵行区中环附近的一个新项目,靠近中环和大牌开发商,关键是均价不到7万元,当时比当时周边的二手房便宜1万元左右,真的很不错。胡磊告诉《每日经济新闻》记者,“但我手上的房子当时还没有卖掉,只能先看看行情。”

根据限购政策,单身的胡磊目前只能在上海买一套房子。这意味着上海房子降价,如果他不卖掉手中的套房,就不能在市区买房。虽然买不到房子,但胡磊却看了不少楼盘。

“这半年看了6、7个房源,明显感觉到一手房市场越来越冷了。” 胡磊说,“上半年日盘挺多的,买房基本靠抢,但最近看房几个月,能买房的楼盘很少可以暴露在阳光下。”

在摇号限购、限价等严格调控政策下,上海新房市场明显降温,并传导至二手房市场,直接影响了胡磊的“换房”进程。

“当时来看房的人很少,去年5月1日,在中介的多次‘逼迫’下,我将挂牌价从620万元下调至590万元,但仍有人来看房子的人不多。” 胡说。雷告诉记者,“当时真的很着急,11月降到550万元后,来看房的人就多了。”

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“不降价真的卖不出去。” 胡磊虽然心有不甘,但也“心满意足”。“房子买了快10年了,回报比较客观。”

《每日经济新闻》记者注意到,目前在第三方平台上,贝桑湾均价为50175元/平方米,而胡磊当初购买的公寓单价不足万元/平方米。10年间,房价涨了4倍多。

虽然上述房屋直到去年年底才以500万元的价格成交,但胡磊的“换房”之路才走完了第一步。

以量计价交易增加

从上市到交易,历时一年多;从620万元到500万元,成交价比预期低了近20%。而这种房价走势恰恰是上海楼市的一个缩影。

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在严格的楼市调控政策下,特别是自2017年4月推出彩票购房政策以来,上海楼市明显降温,并由一手房市场传导至二手房市场。

国家统计局数据显示,自2017年4月以来的22个月里,上海二手房销售价格指数仅3个月就实现了同比上涨,最高同比涨幅仅为0.8%;已连续 17 个月同比下降。此外,还有2个月的同比增长持平。

上海市二手房指数办数据也显示,1月份上海市二手房指数为3885点,较2018年12月下降9点,环比下降0.28%,降幅扩大0.13个百分点,同比下降2.42%。环比下降达到连续14个月。

在价格下跌的同时,上海二手房的成交量也持续处于低位。易居研究院数据显示,2018年上海二手房累计成交量为16.4万套。虽然同比小幅增长7.8%,但仍是近10年来第三低的年度成交量,仅高于2011年和2017年。相比2015年和2015年超过36万套的年均成交量2016年缩水50%以上。

贝壳研究院数据还显示,去年12月,上海链家客户交易周期为51.2天,较近两年低点延长了25.1天,增幅达到96%。历时54天,涨幅达86%,交易周期明显拉长。

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房价下跌、成交量低迷、交易周期拉长,不仅意味着业主财富“缩水”,也让中介经纪行业过着“苦日子”。

“随着价格的下行,观望的人很多,成交量也上不去。在这个市场上,大家的日子都不好过。如果业主不降价,不仅会有看房子的人少了,更不用说交易了。” 宝山区一位房产中介 中介的置业顾问告诉每日经济新闻,“好在附近有6、7个小区,我们是唯一的中介,房租也不算太高,还能活下来”

去年11月,链家宣布将服务中介费从上海成交价的2%提高至3%。通过提高佣金率、提升服务质量,应对上海二手房市场“寒冬”。

“上海二手房市场成交量萎缩,主要是受到严格调控政策的影响,随着成交量下降,二手房价格自然会下跌,以价换量在所难免。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,以价换量对市场的拉动作用显着,未来随着信贷政策的适度松动上海房子降价,成交量大概率二手房会上涨。

《每日经济新闻》记者注意到,上海作为一线城市,虽然新房总价动辄上百万、上千万,但在二手房市场,总价高的房子不到300万元的是最贵的。市场的绝对“主角”。上海市二手房指数办数据显示,2019年1月上海市二手房交易量约为1.65万套,其中64.97%为总价低于300万元的交易;%; 500万元以上房屋成交率为11.91%。

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