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我是打酱油的注册房地产估价师。 我也在2018年毕业不久的楼市高点买了自己的房子。 那时，我还没有开始购买股权资产。
2018年，常熟市（苏州以下的一个县级市）的房价达到顶峰。 此后一直停滞不前，并有降价迹象。 2020年以来，价格大幅下跌，销售困难。 当时，南通、无锡等多个一线城市的房价还在上涨。 我意识到，常熟可能在房地产周期中先行一步，房价涨得早，跌得早，其他城市可能迟早要降价。 2021年有同学问我能不能买房。 我给了一个很明确的答复：我们已经降价了，幅度不小。 你们城市的经济不如我们刚买的房子降价，你们还在抢着买房。 这不无道理，但同学们带来的“我们身边的人还在抢房，学区房很抢手，我们不一样”。 我为自己多买了一套房子，生怕多年后买不起。 最终的结果是，房地产市场继续暴雷，房价暴跌。 我不知道她会怎么买。 我只知道常熟的非核心区降价幅度甚至超过30%。 看来离共识还很远，尊重法律还是很重要的。
目前的一些现象：
房地产企业的利润一落千丈，民营房地产企业绝大部分倒闭。 生存困难的在政策监管下保交，有能力的还在增发债券。
房地产贷款利率一般为4.0%，部分城市甚至达到3.8%。 大部分楼盘项目依旧不温不火，朋友圈中介一直在推特价房源（从备案公示来看，成交率堪忧）。
走在路上，楼市大跌，没人买房，大家都被关起来。 网上说的“核心区不跌，大城市不跌”的说法也是无形的，虽然房价降了很多。 ，但是大家都在唱衰房地产刚买的房子降价，认为房价还是居高不下。
这几年出生人数在疯狂下降，大家对房地产的未来更加不看好，甚至不看好国家运势的悲观者也明显增多。 没有孩子，住房需求明显下降，学区房出现过剩。
2023年我身边的例子：我身边还有人想买房，同学，亲戚，原因是家里的孩子要去城里上学； ， 代替它。 其实需求一直都在，只是前些年房价疯涨，大家都怕再涨下去就买不起了。 他们释放了那几年的所有需求，增加了一大批“投资赚钱”的人。 就像那些追高股市的人一样。
未来：大家都说现在的房地产市场需求少了很多。 长期来看确实是少了（出生人数少了，老人多了），需求可能反而是正常的。 没有那些炒作的人，都是“刚需”。结合人均居住面积，按400亿平方米的存量住房年折旧2.5%计算（按40年保守估计计算） ，其实根据个人观察，20年以来大部分高层的居住质量急剧下降），仍然会有10亿平方米的房屋成交面积，这个市场还是一个十几万的大市场万亿元，即使在发达国家也是一个大产业。
未来，发达城市的城市化率将不断提高（仅从卫星地图上看，还有大量郊区土地）。 根据美国的经验，要缩小城乡之间的贫富差距，必须建立全国统一的市场（21年的政策已经出台），而大各城市逐步放开户籍政策，继续吸纳青年人才、技术人才和服务人员。 促进人口流动（大城市已经开始逐步放开），大城市的城镇化率将进一步提高，未来发达城市的房地产仍然有很大的市场。
目前大部分房企已被踢出局，楼市持续低迷将导致更多房企退出，而剩下的多为央企保利、中海、中海等优质房企。万科、龙湖、绿城、建发。
房地产的成本主要由出让金、建设成本、销售费用组成：出让金会随着市场冷热而调整。 天冷时，企业在征地方面会比较保守，利润容易预测和把握； 建设成本应该差不多，融资质量高的房企有很大优势； 市场冷淡时，销售成本会增加，土地没有优势时，有品牌影响力的应该更低。 我没有调查细节； 另一个是销售价格，就是同地段，同定位，哪个品牌卖的高，就会体现出更高的利润（比如我们常熟这个小地方，同地段的万科绿城的产品就比较贵比别人高，而且卖得很好，甚至比大多数人高出10%的价格也能接受）。 因此，在选址、成本控制、品牌力、管理能力等方面具有优势的房地产企业将获得更多的市场份额和利润。
结语：个人认为目前房地产周期应该处于底部区域，政策持续，但房地产市场没有反应，没有热度，未来还是很悲观。 所以可能现在的股价已经反映了悲观的预期，已经很便宜了。 毕竟国家还有很大的发展空间，经济发展肯定会越来越好，所以房地产市场大概率不会更差； 至少在同一个市场。 在涨跌互现的情况下，对于优势房企来说，会体现为跌幅较小，涨幅较大。
个人认为，房地产从低迷走向常态还需要很长时间，至少我们还看不到具体时间。 目前还有一点多余的钱，长期不用。 我可以接受现在的价格并长期持有一些股票。 其次，我更喜欢房地产公司的企业文化和管理。 在某些方面，我看到了公司理想主义的一面，更真诚的一方面，我也愿意做一个很小的股东。
