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今年1-5月，受银行信贷收紧、存量增加等因素影响，大中城市商品房成交量同比普遍下降20%至30%，有的城市甚至下降了40%到50%。 市场成交量表现不佳。 同时，楼市的以下八大现象也表明，降价压力比想象中的还要大。
百城房价环比首次回落
5月31日，中国指数研究院发布的百城新建住宅全样本调查数据显示，2014年5月，全国百城（新建）住宅均价为10978元/平方米。 , 比 4 月份减少 0.32。 %，这是自 2012 年 6 月以来连续 23 个月环比增长后的首次环比下降。
其中，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与4月份持平。 与4月相比，5月价格环比上涨的城市减少18个，涨幅超过1%的城市有7个，环比减少4个； 5月房价环比下降的城市比4月增加17个。 其中，降幅超过1%（含1%）的有30家，比4月份增加14家。
当地政府发布“限购令”
今年1-5月，受银行信贷紧缩等因素影响，房价大幅下跌，导致土地市场遇冷，部分城市甚至拍卖失败，严重影响地方政府“土地招商”，部分城市发布“限购令”。 阻止房价过快下跌。 例如，杭州市物价局、住建房管理局5月23日发布规定，楼盘价格下跌超过15%的，将限制网签，这被市场解读为“限购”。命令”。 此外，东莞市物价局工作人员透露，如果成交价低于挂牌价15%，商品房网上销售系统将自动锁屏，无法签订买卖合同。 深圳、上海、南京等地也有类似的“限购令”规定。 其中，上海市住房保障和房屋管理局早在2011年11月就出台办法，规定房地产项目销售价格上下浮动幅度在20%以上，开发商需要更新规划。 备案审批。
市场成交量普遍偏冷
5月份，虽然部分开发企业采取了“以价换量”的策略，大幅降价，但5月份整体市场成交氛围还没有回到“量”的轨道。 普遍下降20%至30%，个别城市成交量甚至同比下降40%至50%，市场成交量表现不佳。
其中，个别一线城市已接近或略超15个月降价压力指数区间值。 上海、广州、北京的部分楼盘率先大幅降价。 二线城市开始出现“分化”，这些城市的开发企业投资倾向也明显“分化”。 三四线城市仍普遍面临去库存压力，但也存在分化。 尤其是资源依赖度高、民间资本过度活跃的城市，房地产市场还存在较大问题，甚至出现房地产企业倒闭、拖欠债务的现象，如神木、鄂尔多斯、温州等城市.
银行信贷紧缩影响交易速度
受银行信贷收紧、市场存销比上升等因素影响，房地产市场去库存压力倍增。 从目前来看，由于银行信贷持续收紧，1-5月市场的短期表现依然“不足”。 官方通知显示，银行存款成本没有明显下降的迹象。 多数商业银行并没有立即下调首套房贷款利率，贷款审批速度也没有明显加快。 目前，预计商业银行将降低利率，加快审批速度，并支持首次置业者。 抵押贷款政策失败了。 因此，银行信贷收紧、利率上行引发的“钱荒”现象，甚至会波及2014年三季度的整体行情。
“救市”措施难改
4-5月，大部分开发商采取观望和博弈的市场策略，或仍在制定应对未来市场变化的策略，导致整体市场表现相对保守。 尤其是4-5月，部分城市开始放宽楼市限购等“救市”措施，如天津、南宁等城市放宽限购，无锡新户籍政策刺激需求楼市、海口“买房安家”政策、安徽部分城市针对性宽松的公积金贷款政策等，这些措施助长了企业发展游戏市场的决心，不利于市场成交节奏在某种程度上。 从成交价来看，虽然定价更贴近市场，但仍处于博弈状态，难以出现大涨大跌。
房企“抢购”半年报业绩
目前，由于市场成交量普遍下滑，房企负债和库存增长压力，房贷收紧未有实质性改变，上市房企销售压力和经营压力明显加大第二季度，尤其是2014年无锡楼市降价，一年即将过去一半。 对于房地产上市公司而言，6月半年报业绩居首。 房企势必会采取相应措施“抢”半年报业绩。 当然，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。
但从开发商定价来看，由于银行信贷收紧短期内仍将影响楼市成交节奏，市场成交量“普遍下滑”和企业销售业绩下滑将令开发商的市场压力更大。 因此，从4-5月的市场表现来看，大中城市变相促销或小幅打折、小幅促销的“平价”策略将成为市场的主流和趋势。 与此同时，一些大型品牌开发公司也开始在市场上出现大幅降价，越来越多的楼盘出现大幅降价。 预计，由于上市房企6月半年报业绩见顶，这些房企势必采取大规模“以价换量”措施，“抢购”房企。半年度报告结果。
大型房企开始降价
在银行信贷市场吃紧的背景下，大型房企开始大幅降价的市场行为，让当前的市场形势更加明朗。 在当前的市场博弈阶段，能否降价到位，是盘活当前楼市成交量的关键，也是缓解各房企和当前市场相对较大库存的关键。
今年4-5月，大型品牌房企仍呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特点，但这种情况应该不会持续太久。
从开发企业的心态来看，目前大部分开发企业都比较现实无锡楼市降价，对现状的预期明显没有以前那么高。 预计6月和三季度，楼市大幅反弹的机会不大，开发商也不可能从价格上获得相对较好的利润空间。 此时，多数开发企业会采取更为现实的降价回笼的市场策略，预计马上会推出大规模降价。
“地王”企业面临倒闭风险
作为一种发展扩张战略，许多房地产企业，尤其是大型房地产企业，从未停止过逆势扩张。 即使在市场火爆时期，他们在拿地、打造“地王”方面依然比较激进。 以去年下半年为例，以福建房企为代表的三、四梯队房企逆袭土地市场，希望在短期内谋得高位，实现区域深耕或全国布局.
但也正是因为这些房企永无休止的市场扩张策略，使得开发商在不断的拿地、采购、开发、销售的过程中需要更多的资金。 因此，当2014年企业冲动扩张遇上银行信贷收紧，企业资金需求与市场流动性收紧的矛盾日益凸显。 在这样的市场环境下，资金链危机的问题已经从企业层面显现出来。
笔者认为，在银行信贷收紧的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以福建地产为代表的激进企业、过度依赖民营资本的企业，以及没有战略规划和规划的企业风控标准等。获得“地王”的四类企业受影响相对较大，面临生死抉择。 他们很可能已经面临资金链断裂、债务违约或被收购的风险。
（作者为同策咨询研究部部长）
