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国庆节前夕，在万科集团2018年秋季例会上，于亮指出“拐点已经到来”，“最终目标是‘活下去’！”。 其中，“活下去”三个字深深刺激了众多房地产人敏感的神经。
与此同时，令人震惊的厦门万科别墅降价近40%，让房地产企业陷入了对行业未来的彷徨、犹豫、焦虑、浮躁和恐惧。
然而，行业“拐点”真的存在吗？ 像万科这样的航母公司，同样存在“活下去”的问题。 这是真的还是假的？ 未来，尤其是2019年的行业环境如何？ 房企如何“活”？ 四大问题成为众多房地产企业最关心的核心问题。 对此，薄志诚结合多年的咨询实践经验和行业研究成果对上述问题进行了回应。
行业“引爆点”是真的吗？
1. 4个维度，多个“拐点”信号：
政策——租售并举、7.31新政、棚户区改革政策调整、取消预售制讨论、房产税实施预期……随着长效机制的逐步落实，房地产行业将进入一个新的生活环境……
金融——中美贸易摩擦、美国加息……国内经济持续去杠杆、控风险……融资渠道大幅收缩，房企融资难、成本高……
市场——未售出的土地/低价交易。 截至9月，全国房地产市场共有800多块未成交土地拍卖，未成交土地数量创历史新高； 13个热点城市二手房成交量回落，10个热点城市房价下跌...
企业——碧桂园“高周转”战略调整，万科“生存”战略转变，众多企业从外部“更名”到内部“去现实化”（保利、恒大、时代、龙湖、远洋。 ..)寻找新的发展机遇动能……
二、新时代的特点
拐点已经到来，房地产新时代是机遇与风险并存的时代，是需要战略智慧和变革能力的时代。
未来五年将是增量时代向存量时代过渡的窗口期。
期间将逐步实行长效机制，新旧游戏规则在游戏中交替进行。 所以，未来五年是最好的，也是最“乱”的，也是最后的窗口期！ 在这个窗口期的房地产赛场上，机遇与风险并存，“差异化”是主流。 不再是资源驱动“勇赢”的时代，而是战略驱动资源驱动“智赢”的时代。
三、新时代的风险与机遇
七个危险因素
①房地产行业受政策影响较大，具有一定的不可预见性；
②房地产是金融的一个子行业。 目前，大部分房地产企业对金融的理解并不深刻，尤其是在金融环境紧张的情况下，对房地产企业的影响更大；
③从1998年开始，房地产行业发展了20年，积累了很多风险因素，现在开始爆发和发泄；
④分化加剧，不同城市、不同地区政策和市场差异化，对企业战略布局视角要求高；
⑤房企普遍杠杆率高，现金流紧张。 今明两年，现金流是企业“活”的关键；
⑥ 长效机制逐步落实，新的行业环境对企业来说是一个新课题，企业需要一定时期的适应和调整来应对；
⑦人民群众的需求不断提高，从“住”到“住”。
七个机会
①最后的窗口期，是“聪明”企业反超、做大的最后机会！ 一定规模仍是未来房企的基本入场券。 在此期间，高周转能力仍然是标准配置。 此时，“高周转”是选择性高周转、以质量为基础的适度高周转、高周转方式，应该优化改进；
②行业分化加剧，更加注重在窗口期打造某一领域的独特竞争力。 这是房企“住”未来的核心关键！
③轮换是机会的重要来源。 紧跟行业趋势和区域轮动节奏，精准布局，从轮动和节奏中获益，是房企“活”的基本功！
④深耕根据地，夯实基础，打好基础，让房地产企业成为“区域龙头”，才能活出名声；
⑤在合作发展时代，利用自身优势与国企、龙头企业合作，利用平台加强学习，发展自身；
⑥ 发展资产经营和证券化能力。 未来，资产运营和证券化能力强的房企，才能活得更好；
⑦探索具有自身特色的“地产+服务+产业+金融”新模式。 “地产+服务+产业+金融”模式是新时代地产的大势所趋，也是企业快速崛起的快车道。
万科，这样的航母公司也有“生存”的问题？
薄志诚观点：新时代下，生存危机是所有房企的通病。 要学习万科的生存智慧，而不是盲从！
一、新时代下，生存危机是所有房企的通病
① 上述七大风险因素是行业特有的风险，不针对任何类型的企业和规模。 我们可以这样打个比方：秤是船，风险是海上的风浪。 小型船舶抗风险能力差，大型船舶抗风险能力强。
②在年度目标明确的45家公司中，截至三季度末，有23家公司业绩完成率低于75%，年度目标完成压力较大。 前10家企业中，有4家企业履约完成率低于75%。 由此可见，生存危机与房企规模无关，是所有房企的通病。
其中，万科2018年销售目标为7000亿（赛瑞数据）。 截至9月底，完成率61.8%，支付目标6300亿元。 其中一半以上尚未完成。
2、学习万科的生存智慧，而不是盲从！
万科提出白银时代、规范精细化、拐点、“生存”等影响行业走向的重要观点、结论或战略……虽然每一次都会在行业内引起震撼或争议，薄志诚认为：不可否认，万科是一家具有行业洞察力、战略智慧、发展意识和风险平衡意识的企业，每一个论调都有其背后的逻辑！ 就像这次，要“汇聚”和“聚焦”，做好“战略梳理、业务梳理、组织重构、人员匹配”四件事，打造独创GTVK“任务生态网络”组织架构……与此同时，与此相对应的是，2018年中报显示，万科账上现金飙升至1598亿，手头现金、生存、跨越……
强大的公司和战略家通常会做好最好的准备，也会做最坏的打算。 正是基于此，万科引领中国房地产行业近二十年！
强者的举动，往往会引来众多的追随者。 万科的事业伙伴机制一直是业界值得学习的标杆之一。 此次架构和业务流程的调整也引发了诸多热议，例如：GTVK的“任务生态”“网络化”组织架构是未来趋势吗？
万科的生存目标和对策适合万科，但不一定适合你！
薄志成建议：房企应该对标万科的战略智慧，而不是照搬万科的架构和业务流程！ 从近二十年的行业发展史来看，任何一家成功的房地产企业，其成功的核心原因在于其“战略智慧和商业逻辑”！ 所有房地产企业都应该着眼于战略和商业逻辑的创新和优化，实现自身生存、升级、转型的战略意图！
2019年的行业环境如何？
博志诚观点：8大预测，别慌，智者胜！
1、薄志诚对2019年行业的8大预测：
近六个月来，博志诚对国际经济金融形势、中国经济三驾马车、主要行业现状等因素进行了深入研究，并结合对近百个实并协助数十家房地产企业优化策略并了解真实情况，在博志诚众多政治、经济、企业、研究等多渠道专家的帮助下……经过认真分析，博志诚判断并预料到的：
①2019年调控政策今年总体延续（但长效机制也会有所区别，有的在全行业实施，有的分省市实施，有的调结构或调结构）趋势和总量不变的前提下的方法）
②2019年房价暴涨暴跌均为小概率事件（少数城市除外）
③2019年房地产行业总量企稳回落是大概率事件（但“量”城市分化严重）
④2019年“去杠杆”力度适度结构性松动，是大概率事件
⑤ 2019年货币之水灌溉大基建、乡村振兴等领域大概率事件
⑥2019年将是房地产行业剧烈分化、并购的“大年”
⑦2019年将是“地产+服务+产业+金融”模式的元年
⑧2019年将是房地产行业“战略”元年（开启房企战略致胜时代）
2.时代不可阻挡，房企莫慌，智者胜。
自1998年推出“分房货币化”标志着中国房地产业诞生以来，经历了以下几个阶段：
(1998～2008) 露营者获胜
阶段特征：追求利润空间，需求驱动行业发展
(2009～2017)勇者胜
阶段特征：高周转高杠杆，货币和城镇化驱动增长
(2018～2022)智赢
阶段特点：模式差异化、精准布局、把握节奏、需求与城市升级带动升级转型
智慧意味着战略和战略选择。 “智者胜”时代，企业发展的关键词不再是“规模、拿地、杠杆、高周转、监管……”，而是“战略、布局、产融、整合、生存、转型、长效机制……”
2018-2019年是阶段性转型的关键时期，很多房企还没有适应新阶段的特点和生存规律。 新时代，商业模式差异化、市场差异化、一城一策……诸多因素要求企业更加清醒头脑，能够结合自身资源万科降价，做出战略选择，精准布局。 今天，他们不再是“勇”，不是“赢”的资源驱动时代，而是“智赢”战略驱动的资源驱动时代。
薄志诚研究发现，去年乃至上半年，大部分房企仍然认为“战略”是高、大、顶、空、空、普，战略无用论很受推崇。受欢迎的！ 我觉得，只要胆大包天，拿下这块土地，就是一种谋略！
但现如今，尤其是近期来访的房企数量众多，房企每谈必谈战略——行业内的话题普遍是：①如何生存； ②战略（升级转型）； 撤退）; ④能否继续生长； ⑤房地产+； ⑥ 从哪里得到什么土地（布局）； ⑦如何创新融资技术；
房企如何“活”？
薄志诚的建议：保命（保持现金流）+备战（优化战略），15条战略建议
一、房地产企业如何“活”？ 救命（保持现金流）+备战（优化策略）
从短期、中期和长期来看，企业生存的核心关键是不同的：
短期“生存”——钱（现金流）
中期“生存”——土地（土地储备，布局智慧）
长期“生存”——人（人口、需求）
目前，房地产企业更需要：
① 拯救你的生命！ ！ ！ 守住现金流的底线，活下去活下去！
② 准备战斗！ ！ ！ 优化战略，优化土地储备和城市/产业布局，准备迎接2020年！
2、2019年如何应对？ 薄志诚15点战略建议：
(1) 努力变卖和返还现金
（二）优化土地储备结构，想办法处置高价地、中长期地块、问题地块、城市不良地块（出让、合作、退地、延期开发。 ..)
（3）重新布局城市
（四）优化投融资运销节奏，金融供应链，金融重大基础设施和乡村振兴
（5）明年底前征地（收购、合作、低价竞拍、拍卖挂牌……）
（6）不同城市不同项目选择不同的运营模式（而不是一味的高周转率）
（七）开始尝试泛地产（金融+、产业+）
(8) 在香港或海外上市
（九）符合条件的房地产企业可开拓海外业务
（十）努力与国企合作
(11)与大企业合作（大企小股代工代工代工）
(12)与大型制造企业合作
（13）建立四级风险预警机制（博志诚独创的PCI_E风控模型）
（14）在战略优化（运营、管理、机制、团队）的基础上修炼内功
(15)基于战略优化，有战略有针对性的规模。 只有一定规模才能保证生存
3、未来8家可以好好生活的房企：
薄志诚认为，未来在长效机制背景下，以下8类房企将生存下来。 对于其他房地产公司来说，只有三种出路：A.成为八种之一； B、配合八种； C. 死或离开。
2019年，“活下来”不是一句空话。 在万科还需要明确“生存”目标的时代，房企更需要提高警惕！ 聚焦“战略智慧和商业逻辑”的创新优化，实现生存、升级、转型的战略意图！
十年来，博志诚多次准确判断行业发展趋势，帮助众多企业走出迷茫，明晰战略，顺势而为，走向成功。 尤其是近两年，我们帮助50多家房地产企业优化战略，调整投资布局，夯实经营管理基础，提升核心团队能力，建立风控预警机制，帮助他们应对行业拐点，实现弯道超车。 企业从小型区域性企业发展成为TOP30、TOP50企业，不少企业进入百强行列。
面对更加不确定的房地产未来万科降价，我们将帮助更多的房地产企业学习“万科”的好榜样，成为地产智者！
万科喊“活下去”，厦门楼盘“降价”上热搜，结果...