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“降价”、“极小户型”、“冬天”、“下半年”……2011年楼市这些关键词几乎都与万科有关，不难看出万科调价顺应市场变化，适应市场需求，创新把握运用楼市温度审慎投资、预测行业进军商业地产等一系列策略。
然而，在类似的严格监管、类似楼市低迷、类似降价的情况下，人们不禁在想，2008年，率先再次降价的万科，是否有“甩货退还——低价土地” ——低价快销”的用意何在？而位居榜首的万科是否会借龙头之势推动行业整合运动并从中受益？怀揣着雄心壮志和先冲入“第四轮扩张周期”的困境，万科这艘已经扬帆出海的“方舟”，2012年是否还能一帆风顺？
唯一的“千亿”
元旦假期刚过，1月4日万科发布年度业绩：2011年实现销售总面积1075.3万平方米，销售额1215.4亿元，同比增长19.8%和12.4%分别同比。这可能是偶然的巧合，也可能是不耐烦的预谋。无论如何，万科难掩喜悦之情，因为截至目前，万科已成为2011年中国房地产行业“唯一”年销售额过千亿的公司。
从月度来看，虽然9-12月，万科在北京、上海、广州、深圳等14个城市的成交销售比（成交面积/获批预售面积）仅为0.55，接近2018年的水平。 2008年是市场的低谷。但其认购量仍显着增长。截至12月底，万科已认购超过100亿个待签产品，其业绩将在未来几个月有所体现。从订阅口径销售率来看，万科12月新品销售率保持在60%以上，连续两个月环比增长。
但值得注意的是，虽然销售额突破1000亿，但在市场严格调控的宏观格局下万科降价，万科的销售额与2010年相比仍有明显下滑。对此，万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年，市场形势发生了翻天覆地的变化。尤其是9月以后，市场景气度明显下滑。在北京、上海、广州、深圳、天津等14个城市销售放缓的同时，2010年市场上大量新项目逐渐形成供应，市场库存压力进一步加大。增加。
第一次降价的背后
1000亿元的业绩，让万科当之无愧地成为2011年的行业冠军。然而，万科的领先地位不仅在于业绩，还在于适应市场的主动性和调整的灵敏性。万科仍然优于同行。领先一步，高手常在这样的细节中看到。
2011年的“首次降价”，无疑是万科对市场反应灵敏的表现之一。据网易地产不完全统计，11月，万科率先在深圳打响“万人团大战”。园区和清临泾两个项目，提供资源50套，优惠3%开盘，每单10套。，折扣增加了1%，其两次新开张也低于市场预期。此后，万科降价潮在上海、重庆等城市陆续展开。上海万科上景园开盘降价20%，厦门某项目新开盘价格也下跌1，000元/平方米比上一个。. 进入12月，以广州万科柏悦湾降价20%以上和新品上市为信号，万科“降价风暴”席卷广州，全国大中城市降价潮也在其进展中被点燃。
“降价不能说是万科业绩领先的主要原因，但积极适应市场变化、主动调整的策略是万科业绩再次突破千亿的重要因素，这也是万科业绩的成熟实践。像万科这样的大公司。业绩。” 住建部政策研究中心主任秦宏在接受网易地产采访时表示。
万科总裁于亮也解释说，监管导致消费者心理预期发生变化。销售已从“每日 CD”变为“每月 CD”。目前，在价格松动之前，出售房屋并不容易。
的确，“在监管收紧、观望情绪强烈的当下，只有松了价，才能卖房生存”，这种思路似乎天衣无缝，而这或许就是以为龙头万科率先降价，想把它带到整个行业。就在万科深圳项目降价后，中海深圳项目跟进“单价直降3000元”，随后龙湖等多家企业跟进。
不得不说，万科作为龙头，在行业内的影响力很大。然而，类似的严格监管、类似的楼市低迷、类似的降价潮，都让人想起了2008年。2008年，万科以9月份杭州新楼价下跌3000套的导火索开始了行业降价。当时，万科“要敢于降价，尽快卖掉手头的库存和正在研发推出的新品，然后买更便宜的土地，以更快的速度建造成本更低的房子，而不属实、价格更低、卖得快的松山湖发布会，也引起了大众的关注。
虽然松山湖会议的内容纯属造假，虽然2008年已经过去，但人们不得不质疑率先降价的万科是否想借助老板的影响力成为第一个维权者，引领整体行业响应中央政策？身居龙头地位的万科，是否也想借龙头之势，推动行业的整合运动，在对手的尸体上奋勇前行？
“三无”只是为了稳定？
“万科未来也关注天气，但不会花太多精力。万科希望像农民一样，把地种好。” 于亮曾在接受媒体采访时形容万科的“过冬之术”。
而万科“种好地”的法宝，也离不开于亮一再强调的“三不原则”：不囤地、不盖盘、不为王。事实上，“不囤地、不盖市场”是快速发展、快速销售之道，意在让企业快速扭亏为盈；而“不宜王”则是万科稳健投资、分散风险的深度策略。
万科1月发布的业绩公告显示，11月以来，万科在武汉、西安、重庆、南昌、惠州、大连等城市新增6个项目。其中，仅在深圳，万科12月就启动了5个项目。一个总价值30亿元的新项目。此外，万科还推出了迄今为止规模最大的线上销售活动，在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14个城市线上销售了10亿元的房产。可见万科坚持快销、现金为王的策略。
对此，也有业内人士分析称，在新的监管背景下，规模化、专业化已不足以支撑房企进一步发展，高速周转、灵活变通的“速度”已成为房地产企业应对新形势的出路。核心能力之一。
另一方面，万科一直坚持谨慎拿地。万科董事会秘书谭华杰在接受网易地产采访时表示：“公司秉持‘宁愿错过，也不愿走错’的原则，在收购项目方面将保持谨慎态度。” 谨慎行事，好处也很明显。
申银万国证券分析师韩思毅表示，尽管目前销售压力加大，但由于万科征地及时收缩、业绩锁定高、资金相对安全，其领先优势仍然相当显着，它仍然是分配的首选之一。
然而，在万科最先提出的不占地“冬天”战略中，我们发现万科此前一直在积极扩张。以9月份为例，三周内，万科斥资近100亿元在多个城市拿地，且大部分交易都是以底价成交，引发了“万科抄底”的言论。数据还显示万科降价，仅9月份，万科新增土地和建筑面积就达到308.74万平方米，环比增长108%，达到2011年以来的小高峰。其中，只有一线城市北京和广州新增4栋，建筑面积117万平方米。
可见，虽然万科号称“过冬”，但仍不失时机地加大对一线城市土地储备的补充力度。或许一向秉持审慎原则的万科会更多考虑市场和政策因素，再次放慢拿地速度，但不得不说，在万科每次“放缓”“过冬”之前，做了充分的准备。
“吃螃蟹”的“第四轮扩张”
1996年在全国13个城市进行第一轮扩张后；2001年公司完成专业化调整战略，业务扩展到广州、武汉、长春、南京、南昌等城市的第二轮扩张；2006年合作发展，实现长三角、珠三角、环渤海三大城市圈的第三轮扩张。进入2011年的万科，悄然发布第四轮10亿股权激励计划，再创“千亿”。扩张信号。
然而，作为国内领先的房地产企业，率先进入第四轮扩张周期的万科，在没有经验的情况下不得不面对诸多困难。
曾经坚持“只做房”的万科，在2011年接连拿下商业地块，转型商业地产是否是万科第四轮扩张的方向，成为业内猜测的热点之一。
虽然于亮说万科开始做生意是为了做好房源。万科做的是更好地提升业主生活品质的社区业务，没有完全独立、面向社会的大型业务。然而，以高速周转着称的万科能否快速适应并受益于商业地产的大资本和长期运营的特点？或许万科只能通过实验和探索来解决大众的疑惑。
“住宅市场确实有压力，2011年也有不少企业进军商业地产，但其实商业地产的问题更多，在管理、资金、运营等方面都有困难，很难做到没有一定的基础和经验。” 秦红告诉网易地产。诚然，作为一家住宅企业，万科想要进军商业地产新领域，快速填补商业地产开发运营经验，也是成功扩张的关键之一。
事实上，对于未来的发展，万科已经有了一套比较明确的定义。万科董事长王石定下目标：未来四年，万科复合增长率保守估计为20%，从2014年开始的未来六年，保守预计复合增长率将降至10% ，那么到2020年，万科的规模将达到20%。超过3000亿。
在房地产市场的“下半场”，于亮总裁给出了一条发展路径：“向制造业学习”，告别高速发展、暴利时代，拥有正常的行业盈利水平。以成本效益赢得市场机会。
董事会秘书谭华杰表达了雄心壮志：2012年，公司将在确保运营安全的前提下，努力实现增长。凭借产品定位的优势，以及一贯坚持快速销售的战略，万科有信心继续引领市场。
