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链家的代理费是不是太贵了……
正彦财经
2018-11-20 06:39
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链家在北京的市场份额约占50%。 链家/北客的app每天都会有前一天的交易量。 用这个成交量来估算北京市场的总成交量是比较准确的。
有了这个市场份额，链家将对北京的二手房市场拥有绝对的控制权。 从全国来看，链家应该在北京做得最好。 在上海、深圳等其他几个大城市，链家的市场占有率并没有那么高，话语权也不算太大。 因此，联众中介的绝对主场应该是北京。
现在链家在北京的中介费率为2.7%。 由于链家在北京拥有绝对的话语权，实际上把北京的中介费率作为一个参考标准。 跟着“老板”，这应该是各行各业默认的潜规则。
北京比较大的中介，比如我爱我家、麦田等，他们的基本费率也是2.7%，但是这个费率和链家相比肯定没有优势，所以讨论除链家以外的其他公司的中介费。 价格空间还是比较大的。
由于北京房价偏高，2.7%的比例整体偏高。 如果买一套500万的房子，中介费将达到13.5万元，相当于很多工薪阶层一年的收入。
毫无疑问，北京二手房交易的中介费普遍偏高。
...
上海和深圳的中介费总体上没有北京高。 这两个城市的二手房中介竞争比较激烈。 你去深圳找中介看房，问他们中介费，他们会主动告诉你，价格可以商量。 上海也有类似情况。 听那里的朋友说一般不超过1.5%，但是如果你在北京，跟链家谈代理费的时候，他们还是坚持这个比例。
在我接触到的一些交易中，以原价2.7%的价格签约的不在少数。
我们前几天卖房，买家是第一次买房。 最后我问了agent你们交了多少agent的费用。 agent说是原价，然后说北京的管理多严……其实我也可以帮忙，但是想了想，不太好帮，就放弃了。
当然，购房者在选择中介时，一方面会看价格，另一方面会看性价比。
下面我们来做一个全面的比较。
链家能在北京拿下这么大的市场份额，肯定是有原因的。
主要有两个原因。 一方面，链家的房源是最好的。 在北京买房，我估计90%以上的人首选是链家（北科）。 其他中介的网站很差，房源不全，假房源很多。
让我们关注虚假列表。 现在的房天下还是以假房源为主。 假挂牌的目的是压低房屋价格，吸引购房者前来咨询。 咨询过后，中介会告诉你，这个房子因为xxxxx的原因，已经涨价或者卖掉了，但是他们还有其他的房源，你要不要考虑一下。
过去的中介基本上都是用这种套路。
几年前，链家为了提升服务质量，做出了保证真实房源的承诺。 从那以后，上市的可信度得到了极大的提高。 （如果大家发现链家有假房源，可以直接举报，链家会给你奖励）
链家能做大的第二个原因是链家交易的安全性是最高的，可以理解为几乎没有风险。
我们知道，对于北京如此庞大的房产，一旦在交易过程中出现风险，买卖双方都会蒙受不小的损失。
让我举一个例子。 其实写这篇文章和我要讲的例子有关。
某粉丝在某中介买房，价格是正常的市场价，但在交易过程中，突然收到消息说，房子就在医院太平间旁边。 不会买它。
但是链家中介费如何砍价，由于我已经签了购房合同，交了大笔定金，现在正在和房东交涉，房东的态度也很强硬。 若是毁约，押金不退，这件事终究要冻结在这里。 然后跑过来问我怎么办。。。（这里不讨论怎么办）
其实如果你在链家买这样的房子，链家的agent肯定会提前告诉你。 如果不提前告知，中介的饭碗可能就没保障了，所以他们宁愿不卖这套房子也不愿踩那条红线，链家内部管理还是很严格的。 如果真的发生了，也就是之前中介没有通知买家，买家买下了房子，我们应该怎么处理呢？
先说鬼屋的例子。 如果链家在购买鬼屋前没有告知买家，那么买家可以在购买鬼屋后要求链家全额回购。 这种全额回购的例子有很多。 所以大家可以放心，购房者只要不是在大牛市买房，一般不会有什么损失。
就我举的例子来说，全额回购的概率可能比较小，但是要求赔偿是没有问题的。 赔了之后，至少保证自己不会赔钱。 低价卖掉，再加上链家的赔偿，应该不会赔偿），链家承担责任还是比较靠谱的。
但是万一签约了某家经纪公司，后面就不知道怎么处理了。
而某家代理公司的代理费是多少呢？
一般在2%以上，不出意外的话在2.2%左右。 上次买房，业主去西城换房，从某（非链家）中介买了一套独家房源，签了2.7%。 当我们签购房合同时，房东向我们抱怨了很久。 （因为我们签的代理费比较低）
在北京的二手房市场，很多人会因为链家的中介费高而去找小中介，但是如果我说，我觉得小中介的中介费太高了。
服务质量和中介人员素质应与中介费用相匹配。
现在我爱我家的代理费可以优惠20%左右。 麦田（也分地区）的代理费谈判空间不大。 21世纪可以低于2，其他小机构我知道的最低可以到1%。链家中介费如何砍价，但住房供应几乎没有保障，所以遇到什么房子就买什么。
从中介费的边际来看，我们以我爱我家为例。 500万元的房子可以节省1万到2万元左右。 这是实际的交易情况。
为了省下这点钱，我觉得还是直接去链家比较好。
当然，即使我这么说，很多人还是想省点钱，这个因人而异。
之所以说这个观点，是因为那个例子。 太平间附近的房子是别的中介签的，中介费也没省多少。 现在处理起来很费劲，很有可能会损失很多钱。 .
...
最后说一下链家的收费。 其实我也觉得链家的中介费太高了。 原因是北京的房价一直在上涨，而链家的费率没有调整，也就是说链家中介费的上调与北京的房价是一致的。
而链家把这个费率死死压住，因为在整个北京市场，没有其他中介公司可以与之抗衡，所以定价权在链家手里。
在链家看来，中介服务质量的提升和交易过程中风险的降低，大大增加了链家的成本。 所以，目前2.7%的中介费，对于链家来说，未必是很赚钱的。 （相对而言）
2.7%的税率实际上是平分的。 你怎么理解的？
在房产交易中，不同的房子，不同的支付方式，很难应对。 比如很多问题房，处理起来非常麻烦，成本也会非常高。 可能交易完成后，链家公司就不赚钱了； 而那些全款交易的房子，处理起来非常方便，成本也很低。
此外，在链家的交易过程中，也存在不少不良订单。 比如购买鬼屋，链家会全额回购，交易不成功链家会退还中介费。 这部分成本非常高。 （小中介公司没有这个承诺，所以没有这个成本）
链家现在统筹所有交易，不考虑个别成本，而是统计总成本，按平均数收费。 我们常常觉得，在链家买房，看不到太大的帮助。 为什么要收10万多？ 其实还是分摊总成本的问题。
这种收费方式一方面与链家内部管理有关。 现在链家有一套非常精细的业绩分配计算方法。 如果调整的话，会很复杂； 另一方面，也与不同定价方式造成的最终成本有关。 大家可以想一想，如果你是中介公司的老总，你是统一定价还是看情况定价？
如果很多问题房子想多收点钱，但不同房子的情况可能不尽相同，导致判断成本高。 不如直接统一定价，省事。
所以目前的充电方式可以算是一种折衷。
不管怎么说，目前北京二手房市场的交易成本还是比较高的。 希望以后有新的模式可以打破这个格局，降低大家的购买成本。
新房阴冷无人，链家关店撤离。 这座网红城的集市终于落幕了！
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注册买家数为0
一位杭州粉丝给我发来了下面这段话：
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我去看了这个项目。 虽然位置不在核心区，但也不错。 均价4万+。 在大市场上，同样是一件花钱难以买到的物品，但是突然间情况就变了。
我们再看一张图：
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我是在网上看到这张图的，但是我去看了这个项目。 地段在余杭，是典型的郊区楼盘。
3月份行情好的时候，均价25000。 当时这个项目的操作套路是一次开一个，每次开增加1000。 很难抓住，除非你找到关系。
六个月后，情况发生了逆转。 购房登记数为0。
而这种逆转更深层次的是，整个杭州楼市走到了历史的又一个十字路口。
自今年4月杭州楼市开始摇号以来，由于严格限价的影响，在剔除关系成本后，公平已经降临到每个人的头上。
这导致杭州楼市更加疯狂。
5月，因登记不足，有4处房产无需摇号，其中3处为townhouse；
8月，这一数字升至8起，占当月发射总数的15%。
9月增至13个，遍及主城区、萧山、余杭。
10月67张预售证中，无需抽签的有25张，占比接近40%。
还是网红市场还需要开奖，中奖率也在不断攀升。
神盘杨柳县一共开房486户，但直到1189号才全部中选，有703人拿到号后选择弃选。
从3月融创远郊25000尺高楼开始，大家疯狂抢购这个月市场期待已久的绿城网红神盘。
在六个月内，市场预期发生了变化。
曾经无比坚定的信心开始动摇。
受新房市场影响最大的无疑是二手房。 新房火爆，二手房也火了。 新房冷的时候，二手房比二手房冷。
杭州二手房怎么样？
2个
连锁店倒闭
前几天有同事给我发了一些照片，说他们家门前的链家店已经关门撤店了。
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这是近日杭州楼市呈现的第二个细节。
9月份，杭州市区二手房成交3330套，今年除2月份外，创2017年以来新低，比去年9月份下降67.5%。
10月，杭州市区二手房共成交2938套，较9月的3330套减少约12%。
这两项数据让杭州传统的金九银十概念变成了一个虚假的概念。
算下来，这已经是今年以来二手房成交高峰以来的第五个月下滑。
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这张图与新房市场多么相似啊！ 4月号签出现后，杭州新房市场异常火爆了三个月。 7月之后，市场边际价值梯度开始持续下降。
情况似乎越来越令人担忧。
如今，二手房成交异常低迷，但另一方面，二手房挂牌量却是暴增。 剪刀的差距越来越大了。
2015年、2016年、2017年是杭州的大行情。 2016年最好的一年，杭州新建商品房成交量为20.5万套。
如果从1998年杭州商品房推出时算起，这是杭州房地产近20年来成交数据中空前的一年。
这个记录有望保持很长时间，可能还要再过十年才能被打破。
不过，呼呼拉过去三年卖出的几十万套房子，很多都将在今年年底交付。
据钱江晚报报道，今年年底预计交付房屋2.8万套。
再来看杭州市住房保险管理部门公布的另一项数据：
2015年至2017年，这三年，杭州外地购房者购买的房屋总数分别占市区新建商品房交易总量的19.5%、33.8%和14.4%。
夸张的是，2016年，外地购房者占比接近30%，这也意味着2016年杭州楼市的投资者占比极高。
可以确定的事实是，这些投资者购买的房产基本都会进入市场，只是时间问题。
有数据可以证明：2016年，上海购房者在杭州购房的比例达到了6.8%。 但大家都知道，杭州的这波行情基本都是上海和温州人最近才进入楼市掀起的，而杭州本地人大规模进入楼市的时间基本是在2017年。
这些事实注定从今年年底开始，大量新房入市后，将出现二手房挂牌潮。
众所周知，在房地产中，只有二手房是市场经济，遵循严格的市场供求规律。
因此，当供求关系突然发生变化时，市场变化接踵而至。
止赎房是二手房市场的一个缩影。 二手房价格上涨，无限次购买的止赎房异常火爆； 二手房市场转冷，止赎房市场也降温。
那么，杭州的止赎房呢？
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止赎房陷入寒冬
阿里拍卖发布《9月杭州房地产市场月度报告》。 报告称，9月份杭州房地产拍卖市场住宅成交均价为23463.88元/㎡，为半年来最低。
这与二手房交易市场一样，为半年来最低。
此时此刻，止赎房成交价普遍低于评估价已成为不争的事实。
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案例数不胜数。 以下案例来自钱江晚报：
10月16日，余杭西溪别墅香山美墅一套，估价1505万元，最终成交价1018.2万元，折让32%； 售价为210万元，比303万元的评估价低了近6.9%。
钱江新城豪宅东方润园10月司法拍卖两套，其中一套470.23平方米，评估价3311.5万元，最终成交价2325万元； 其他316.64平方米的房源未售出。
在位于市中心的新华房，10月12日出售的止赎房源为两套中小户型，总面积为157.8平方米。 估价626万元，实际成交价仅为439.2万元。
当二手房溢价过高，或限购时，止赎房是最好的替代渠道。 交易会产生溢价。 而当二手房价格转冷时，资金必然会回流到二手房，止赎房的价格也必然会下调。
这就是市场的特点。
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总结
这一刻，一切细节都指向杭州楼市凉爽的结果。 此后市场跌至谷底。
但事实真的如此吗？
那么，杭州未来科技城的二手房，早上刚看上还犹豫要不要下单，下午就被其他客户抢走了，怎么解释呢？
10月，上城区阳光海岸14-15层复式住宅被拍，面积484.87平方米，评估价3762.59万元，最终成交价4028万元。 足足多了四百万，这怎么可能？
其实结果很简单，因为市场已经分化了。
在市场分化的情况下，没有那种闭着眼睛买入，赚大钱的美妙时刻！ 购买有价值的房子也越来越需要更多的专业精神。
这就是广为流传的法则：在别人抢钱的时候大笔卖出退回的资金，在别人认为市场已经到了绝望谷底的时候大笔抢房。
从恒大地产这个宇宙第一的地产公司，到专业的地产投资老手，这一招被用的淋漓尽致。
那么，在杭州市场分化的背后，作为一个刚需买房的人，又怕一买就被套牢，又该如何看好板块，看好楼盘的价值呢？当他买它？ 如何避开楼市这个炮灰大坑？