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受9月13日北京公积金新政影响，北京二手房市场进一步加速降温。 无论是官方网签数据，还是机构签约数据，都出现了较大幅度的下滑。
文丨王颖、王凡编丨黄凯
来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
头像摄影 | 邓攀
21世纪经济报道记者对北京部分地区的二手房市场进行了抽样调查。
调查发现：受调控和限购挤压，目前支持北京二手房市场的客群以刚需购房者为主。 在此背景下，购房者的议价能力更强，因此北京二手房价格下降幅度较大。
58安居宾馆产业研究院首席分析师张博告诉21世纪经济报道记者，9月北京公积金新政对楼市降温起到了催化作用。 部分房价宽松，购房者心态开始转变，公积金政策本身加速降温过程。
从9月份北京的公积金政策来看，不仅是买房，还有贷款，贷款额度还与存期挂钩，这对存期短的购房者有一定的影响。
公积金贷款占比大幅降低
2017年“317新政”实施后，使用商业贷款的客户比例逐渐缩小，而使用公积金贷款的客户比例逐渐上升。 今年3-9月，市公积金客户占比一直在30%左右，超过商业贷款和全款成为北京二手房交易最常用的支付方式。
9月公积金新政出台后，首付比例提高、大额贷款获得期限延长、二套房“认房认贷”等新规定住房公积金贷款的使用人数和使用金额大大减少，导致市公积金的比例下降。 商业贷款占比被动大幅上升。
据我爱我家集团研究院统计，2018年10月，北京我爱我家达成的二手房交易中：
33.3%的客户已全额付款，较9月上升3.6个百分点；
31.6%的客户使用商业贷款，比9月份上升11.2个百分点；
11.2%的客户使用市公积金，比9月份下降14.7个百分点；
14.7%的客户使用城管组合贷款，比9月份下降0.8个百分点；
另有9.2%的客户使用其他支付方式，较9月上升0.8个百分点。
显然，9月13日出台的最新公积金政策对市场产生了重大影响。
据我家集团研究院统计，10月份共有二手房网上签约8879套，较9月份下降41.9%，较2017年10月同比增长44.1%。今年5月，北京二手房成交量创年内新高。 6-9月，网签量稳定在1.5万套左右。 但9月公积金新政的出台打破了这一状态，导致网签数量出现10月。 大幅下跌。 虽然11.11假期也有一定的影响，但近乎减半的跌幅还是说明这一政策对市场的影响不小。
从单日网签数量来看，10月份的下滑也很明显。 近一年单日网签趋势显示二手房降价，一年前北京二手房单日网签数量基本在500套以下。 之后行情逐渐回暖，一度达到一天1000点，但5月之后行情再次下行。 9月13日公积金新政策出台后，14日完成大量网签，单日网签达2251套。 进入10月后，单日网签数量进一步下滑至500套。 虽然还没有回到去年不到500套的低点，但市场热情已经回到了一年前的状态。
从安居客网挂牌房源的价格来看，11月份相比10月份已经呈现下降趋势。 北京11月二手房均价59713元/㎡，环比10月下跌0.38%，挂牌房源数量近三月变化不大，但用户访问量下降至一定程度。 与今年的高峰期3月相比，9月和10月的用户访问量下降了近40%。 目前的访问量与今年1、2月份基本持平。 平坦的。
张博认为：“一方面，北京市场的投机气氛基本消失，作为目前调控最严的城市，北京的投机需求基本被赶出市场，北京市场已经成为更加理性，购房者的需求非常高。
另一方面，观望气氛开始占据上风。 目前，市场上的二手房若想快速卖出，大多会采取较大幅度的降价方式，交易周期也明显拉长。 是一种普遍现象。 “
价格反复，后市仍看空
据北京我爱我家10月二手房成交统计，10月北京二手房成交均价55561元/㎡，环比9月上涨3.2%，环比下降2.2%。 % 从 2017 年 10 月开始。
据我家集团研究院分析，随着市场升温，北京二手房价格在今年4、5月涨幅明显，但5月后市场降温，房价也开始回暖。在波动中下跌。 9月份甚至出现了5.9%的较大跌幅。 10月份虽有一定波动，但在成交量持续下滑的环境下，房价下行趋势难以扭转。
房山区一位二手经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前买二手房的客户主要需求是90平米。 中介向记者推荐了一套位于房山区建华北里的89平米二手房。 这套套房最高价一度高达300万，目前仅售235万。
丰台区一位二手房经纪人也表示，北京二手房市场一直“说实话不火”。 “不火”的主要原因是新房市场限购房源较多，导致购房者对二手房的兴趣降低。 再加上天气寒冷，看房少，导致近期成交量不大。
“在二手房市场，买房的人很少，只有刚需，都是小房子，大房子的成交很少，因为大房子属于投资或装修二手房降价，现在需要改进的销售量减少了。”
据我爱我家集团研究院分析，经过长期去杠杆和投机调控，今年北京二手房市场需求基本以首次购房或升级换代的刚性需求为主和改进。 这些需求对应的人群主要是中低收入者，他们的特点是年龄在40岁以下的居多。 购房需求多为中小户型。 因为经济实力不好，需要公积金贷款，包括很多来北京打拼的外地人。 出生的人。 因此，在北京大幅收紧公积金贷款政策后，这些人受到的影响更大，他们的退出影响了成交均价的涨跌。
张波判断，未来北京二手房价格将继续保持10、11月房价水平，仍将呈现小幅下行趋势，但总体波动不会太大，且不同地区的房价会有很大差异。 会有更明显的回调，成交量的低谷将延续到明年一季度。 在最严限购政策的影响下，大量购房需求依然受到压制，这是未来北京二手房成交量和价格不会快速上涨的主要原因。
. 结尾。
