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在二手房交易市场，有一个玄学叫“砍价”。
讨价还价继承了祖辈传下来的技艺。 从表面上看，这是最优的购买策略。 天黑了，跟在街边菜市场买菜没什么区别。
我记得最疯狂的案例是很久以前在上海帮一个朋友买房。 买卖双方互不松口，激战3天。 最后，因为儿子的婚房要付首付，卖家只好让步签下了合同。 临终前，我对朋友说了一句话：“你不是在买房子，你是在煮老鹰！”
但他也知道，3天砍下的20万元，对于本就不富裕的家庭来说，可以节省不少开支，而且成交价已经超过了底价，以后住进去会更加光明。
当然，现在的讨价还价已经不能和过去相比了。
手机上有二手房买卖软件，小区里随处可见二手房中介店，成熟的二手房服务市场彻底抹平了信息不平等的沟壑。
和以前一样，靠三寸不烂之舌，砍卖家两刀，挽救几十万笔交易，已经彻底成为过去式。 毕竟在信息时代，没有人是傻子。
但是，议价理论并没有丢失，它仍然是买卖双方讨论中最重要的部分。 按照正常情况，一般可以下调1%到5%的报价，即100万元的房子，最高议价空间为5万元。
如果不甘心，想再降价，就得花时间研究，这也是高端购房者必备的技能之一。 紫木根据多年的经验，特地为大家准备了一份实用的砍价秘籍，将期间的来龙去脉给你讲得一清二楚。 如果你学会了这个技能，5%只是起步空间。
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“皮糙肉厚，眼神炯炯有神”
在学习砍价秘诀之前，必须先夯实内功，了解几个原则。
1、讨价还价的本质在于博弈，是一场零和博弈。 一方的不利因素就是另一方的有利因素，这就是时机的把握。
以北京为例。 2017年1月，市场进入上一个周期的高峰期。 当时北京的楼市非常浮夸，购房者要排队。 最先看房的是高价购买，就是为了防止后来者竞价。 脚踏实地起价的卖家不在少数，我见过一夜涨价100万的。
真正的讨价还价时间是在市场冷淡的时候。 2017年北京317新政出台后，楼市迅速降温，成交量直线下降。 2017年年底，50万元的房子有很多便宜货。 这个时候，买家和竞争对手都很少。 卖家会真诚对待每一位观众。 这就是为什么我一直强调“市场越冷，机会越多”的原因。
其次，在选房的时候一定要请中介帮你搞清楚卖家为什么要卖房子？
为了提高，为了改学区，或者其他地方急需钱。 这一点很重要，因为卖家急卖房子的程度决定了这套房子的议价空间。
另外需要注意的是，如果业主是投资人，应该早点停止考虑减多少。 因为投资者有心理价位和投资收益预算，所以对此事的研究不亚于中介。
2、在谈判桌上，你是主力，不是中介。
中介是买卖双方沟通的桥梁。 他为你着想，也得为卖家着想。 之前遇到过一个案例，就是找中介谈200万的房子的价格。 他告诉我卖家给的底价是180万，没办法砍。
然而当买卖双方坐到谈判桌前，三轮过后，卖家直接将价格降到了175万。 因为客户买的是顶楼，他看穿细节，房子之前有漏水，所以就大惊小怪，如果你不观察这些，中介是不会告诉你的，就起来了给你真正谈论它。
很多人问中介会不会帮卖家抬高房价卖房？ 这也取决于情况。 如果房子是独家代理签的，房东又不急着卖，那大概率会帮卖家。
如果你挂牌给几家中介公司，为了得到更多的客户，中介就会想方设法从卖家那里拿到更低的报价。 报价是中介最大的竞争力，其次才是服务。 所以，找房子的时候一定要找多家中介公司代理的房子。
3、讨价还价做好心理准备是不要脸的事情。 你丢人，别人也丢人，来来去去的脸皮薄，自然要吃亏。
很多之前来咨询我的朋友都因为这个失败了。 本来准备了一套论据，价格还有下挖的空间。 结果，卖家卖得很惨。 经过三轮讨价还价，买家不好意思答应了。
记住，讨价还价的地方就像战场，别不好意思去想墨迹。 这和菜市场买菜的大妈50毛钱的砍价生意不一样。 放下身材，一定要脸皮厚一点，直到卖家的终止信号出现：绝不低于这个价格卖出！
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了解一切，了解每一个细节
内功修炼完毕，我们就来到最重要的环节，学会砍价。
学习如何讨价还价的第一个技巧是了解市场。
了解市场，分为市场行情和“标的”行情。 市场情况并不困难。 这两天多去几家中介店看看客流。 我在很多文章中都谈到了这一点。
最重要的是标的物的市场价格，这个比较麻烦，因为房子值多少钱只有自己知道，议价空间有多大，二手房和新房不一样房子，没有绝对底价，绝对底价是你说服卖家的卖价。
一般中介会“定价”该小区同类型户型的最后成交价。 一楼的价格。
以前我们都是向中介要资料，或者去拿历史交易记录去查询，现在方便多了，一些做的好的app相关资料都非常齐全。
让我举一个例子。 我从应用程序中随机找到了这个例子。 坐标是北京市朝阳区东三环华腾花园60万二手房能还价多少，2000年开发的70年老宅。
从图中可以看出，华腾花园均价为64644元/平方米。 一般来说，小区的均价代表的是小区中户型中、中上层的房子。
从近期成交中，我们查找2室2厅的成交记录，发现一套房最新成交时间为2020年1月14日，105平米报价688万，成交价676万，减少了 120,000。 报价6.55万/平方米，成交价6.43万/平方米。 上市时间为86天。
再来看第二套，2019年12月30日成交，这套95.13平米，报价630万，高于小区均价。 不过最终成交价是600万，砍了30万。 报价6.62万元/平方米，成交价6.3万元/平方米，低于小区均价。
我们会发现每间房子的报价都高于小区均价，最终成交价回归小区均价。 这样的例子是普遍现象。
因此，一套房子合理价格的依据应该是建立在社区的平均价格之上，然后根据户型、采光、景观、通风、装修等来分析其波动。
需要注意的是，小区面积越大，单价越低。 这是总价不变的原则，社区内的卖家会互相参考最终价格。
然后我们用这个理论打开最近的房源列表。
你会发现，第一套价格还算合理，第二套感觉有点笋，不用砍，第三套单价近7万一平米，议价室开始至少二十万，第四套和第五套也有一定的商量余地。 这是你的参考框架。
如果你所在的城市没有靠谱的信息软件，你需要向当地的中介机构索取信息，将小区最后几套房子的总价除以房屋数量，算出平均值。
知道小区的合理价格后，心里就有谱了。 如果老板的报价太高，你就得把他打下来。 如果业主的报价甚至低于小区成交均价和同类型小区以往的成交价，也不必激进。
这时候需要尽快联系业主商量，因为盯着这套房的人不在少数60万二手房能还价多少，卖家必须赶紧卖掉。 这个时候时间是最宝贵的。
接下来是讨论环节，有几点需要注意。
1）房子筛选出来后，让中介去查。 一般以社区均价10%的折扣，或者同一社区近期成交的最低价进行回馈。 被骂当然容易，但是急着卖的卖家肯定会再给你一个价钱。 讨价还价没有坏处。
2) 在论坛中，买家、卖家和中介通常呆在一个房间里。 为了中介能帮到你，你可以提前和中介约定交出你的底价，多砍的部分会按比例返还给中介。 中介站在你这边说出来，你的优势就上升了。
3）提前准备好现金，在商谈时推到卖家面前。 这样做的目的是为了表达你的诚意和你的经济实力。 卖家喜欢这样的人，愿意尽快说出真相。 为您添加更多价格标签。
4）说话的时候，出示你知道的所有数据，比如小区的均价，同类型公寓的上次成交价，周边板块的房价，还有装修，家具，户口，税费。 上去根据他的户型、装修、采光、通风等适度降价，让他知道你是有备而来，不是一茬茬，有助于你更快交出底价。
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心对心
总的来说，到这里，基本的砍价注意事项已经解释清楚了，这些就是市面上最厉害的玄学了。 说实话，能降多少价，要看房东要钱的心有多急，房东是什么人品。
这些都是运气的成分。
而且在更深层次上，交易秘法有些厚重和黑，属于邪门武学。
我给它的定位仅限于那些坐在地上要天价的卖家。 对于诚实真诚的卖家来说，没有必要做这些计算。
因为在未来的某一天，你会从买家变成卖家，你会更加体贴。
一百多字还不如多练，就像武术的招数知道还不够，以后还要多练。 做好第一次谈判失败的准备，失败也是积累经验的最好方式。
砍价是为了省钱，不要觉得麻烦，通过系统的学习，你会对自己买的房子有一个深刻的认识，这样多年后你换房的时候就有一个很好的参考目标，值得不管怎样，所以一定要自己动手。
最后，还是希望看到这篇文章的买卖双方，以市场实际价格为准，切勿高抛低砍。 真正的好交易是双方都满意的，不是因为讨价还价。