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2020年，一分钱一分为二，一年分两年奋斗。
天津楼市也需要细分为几个板块，一段时间后情况会有很大不同。
一年半多，需要库存。
与年初相比，天津楼市发生了一些变化。
01
2020年是天津楼市总价梯度刷新的一年。
记得因为2019年初的“震源事件”，到年中，天津楼市形成了新的单价梯度。
去年单价下调，今年总价下调。
现在所有的逻辑都是总成本思维，可以用小学数学来解决——面积越来越小。
比较的不是空间有多舒适，而是谁能在更小的区域内容纳三间卧室、两间客厅和两间浴室。
操作变形。
总价为王的背后，是楼市购买力的真实体现。
原本它需要足够的实力祭祖才能搬进来，现在却要面对所有人。
西方
今年这一轮，硬汉韦斯特并没有太大的退缩。
中北镇从黑铁变成了王，现在也是白银。
年初门槛至少200万，年中翡翠嘉禾高层189万起，中北祥云最低1.9万元/平方米。
新厚台万科西行楼面积调整。此前最低125平方米，总价接近300万；
万科翡翠大道的规划将在后期进行调整。最小面积为 75 平方米。目前的门槛是190万，未来会降低到160万。
南站社山西园“疯狂出货”，总价门槛稳定在160万。
这一年，高新区杀了程咬金，保利世光年做了76平米的小户型，让总价段达到150万。
150万够低吗？并且更低。
天安龙源的总价门槛为110万。中间人说：“知道有龙源，为什么要退团？”，说的有道理。
很多人在群公园里确实“早早下车”了。
年初团泊东的门槛还是60万，现在是50万，最低甚至可以达到45万。
距离主城20公里的二线城市，房价与十八线县城持平。
时间不能倒退，价格会倒退。
东
河东区总价门槛为凯旋门190万。
自从它来了，周边的二手房就火了。听说有“势力”要求凯旋门涨价。
为什么新丽部分没有声音？凯旋门是源头。原以为新丽离外环路很近，有地铁，有商场，但还是比不上总价。
机场总价门槛约220万，金地悦城大景最小面积100平方米。
很快突破。
新城长风崖最小面积为85平方米，机场总价有望降至180万。
金隅云建售控均价4.5万元/平方米，但在当前楼市，高价只能“高冷”。
高价不会抬高板块总价，但低价肯定会拉低总价段。
南
市区周边总价段不断刷新，市区也不算太嚣张。
年初新梅江总价门槛在360万左右，御江台高层相对较低。
现在最低总价已经降到了300万。中海左岸兰亭最小面积82平米，绿城诚园三期为80平米小户型。
新梅江不是改进了吗？他们不应该都很大吗？但是没办法，小户型比较好卖。
在火车站，一个孩子想喝奶茶。
“我想喝奶茶。” “奶茶中充满了防腐剂。” “我想喝防腐剂。”
年初，莘庄最低总价为150万。现在天津悦府130万起步，第一款喜悦翠亭几乎可以达到这个水平。
海角花园是最夸张的。
可以认为学区房的面积不是最小的，只是更小。
2019年，海交园的门槛是200万。年底，锦绣大家把门槛提高到了180万。现在龙湖天璞拿出了一套77平米的公寓，总价149万。
海角花园，现在150万可以进去。
海蛟园降，莘庄降海蛟园，莘庄降咸水。
北方
虹桥区总价门槛为200万。后浪还没有出现，将保持这个水平。
2019年底，绿地新里北苑铁东北路爆，精装总价跌至160万。
今年上半年，浪潮来势汹汹，铁路北路总价门槛降至130万。
仍然是级联效应。
小店不得不降，月风华新城83平米的公寓现在起码107万。
上半年大张庄总价门槛已降至90万以下，新城·越君风华越城最低价为87万。
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站在上帝的角度看天津的总价格门槛。
周边城市大多在200万以内，160万以内的很常见。
今年天津楼市总价的思路太明显了。
可以降低单价的单价，但不能降低单价的总价。
没有想法的买家有想法，有想法的买家可能没有想法。
有些部分我以前认为是遥不可及的，但也许他们会。
今年下半年可能会有更多这样的事情发生。
02
2020年是天津地王放低身材的一年。
战术上，没有走弯路的余地，老老实实生活吧。
保利云熙重新调整策略，推出88平高层小户型，总价350元。
西派国银去年拿到了地价低的地块，设计了一套80平米的小户型。
中冶德贤华府降到了32000元/平方米，但配置并没有降多少。
万科翡翠大道今年也将进行改造，后面会有75平米的小户型。
恒大悦府高层坯14800元起，洋房坯16700元/平方米起。
天成和平不提10万+的销量。最小户型是89平米，但在和平区还不够小，但对于地王来说，就是这个意思。
金隅云楼在机场40000+的价格绝对是不可能的。
一波接着一波，死也没有意义。
从今年开始，大部分地王都不需要“敬畏”了，看看就好。
03
2020年年中，天津楼市不会有你想要的价格。
有点意外的是，今年6月底的“冲刺季”非常平淡，并没有什么惊天价。
去年6月底，非常激动人心。虹桥区泰达城江海从3.1万元/平方米降至2.8万元/平方米。售楼处直播“盛会”，买家堵路。
导火索一出现，楼市就非常热闹，降价比谁都凶。
今年初夏过后天津 融创臻园 降价，大家都在等待开发商的力量。没想到等待的只是吹尘之力。
99%的新盘依旧是常规折扣，没有“创新”。
万科最多只打2分；融创也很“安静”；金科也只有2点优惠；金地宜舒家别墅特惠后，还是23000元/平米，和往常一样……
喧嚣的2019，沉寂的2020，形成鲜明对比。
一条异地信息，今年维权多吗？
为什么今年会出现这种情况？
开发商自身的财务问题暂不考虑。对于天津楼市，有两个原因。
①天津楼市降价的边际效应正在减弱。
去年，当单价下跌2000元时，市场爆发，全年屡屡发生。
大家对今年的降价无动于衷，是不是麻木了？可能因为惯性，感觉又要掉了。
更何况还有一堆刷新总价梯度的新楼盘，选择也多了。有些物业只是降低单价，这不会引起任何波澜。
② 开发商利润低，实在是降不下来。
价格是透明的，在卖地的那天，要算好以后卖多少。
一项调查显示，大多数开发商将根据其利润的 10% 左右进行土地估算。
现在天津能算的地块已经不多了，所以你会发现很多地块都没有勾选。
新城还在征地，据说可以赚5个点。
不说开发商，建安装费+三费一税+粮马饲养，很多项目的价格已经被逼到墙角，已经没有降价的空间了。
而且，今年，哪些项目是不允许管理中介渠道的。
04
6月底过去了，可能没有你想要的价格。
只要政策不改变，下一次期待的时间只有12月底。
从房贷利率收紧的现状看，政策预期不强。
能不能等到年底？是的，但是，有几种情况您不应该等待。
① 商品数量不足。
结合楼盘的月销量，看看还剩多少房子。如果能在年底前清算，那就别等了。
比如仁恒世纪还剩180多套，一个月能卖出30套左右；海河金茂大厦还剩130多套，年底可能没有好楼层，剩下的大部分都是大户型。
华苑西共有4800多套房屋，平均每月售出约200套。还剩下大约1,300个单位。到今年年底和明年年初，该组可能是最后一所房子。
另一方面，在精武镇学府工业区，三个板块才刚刚起步，这么大的板块完全不用担心。
有些人仍在等待凯旋门的价格下降。首先，交易量没有问题。5月签约73套，每月可订阅100多套，价格已确定。
剩余套房500多套，项目本身预计年底基本清盘。
目前市区的改善基本上是一个月30多套。
不看已经装扮的数据，去售楼处的“隐蔽角落”看销售管控，自己算算。
有一群朋友从2019年就开始关注中国和平回顾，他们一直在等待价格下跌。等等，等等，等等。
天津楼市确实不热，但也有卖空的时候。
②企业不会降价。
这在天津楼市并不常见。
保持风格和价格下降是一种一致的风格。早买晚买同价位，早买可以选好地板。
近日，Style平原一周卖30套，除了实景呈现，还因为不降价。
仁恒世纪并没有降价，最后一栋楼还涨了一点。
③宝坻需要特别注意。
宝坻市住房和城乡建设委员会不允许降价，但最多提供4个点的折扣。
已经有项目不能线上签约天津 融创臻园 降价，所以宝迪未来不会打价格战。
还是那句老话：所谓的底部，没有统一的时间点。
市场处于平淡期，几乎所有项目都在“打得快”，所以每个项目的底部都不一样。
开发商会自己定节奏，甚至从开盘到平仓都有可能触底。
只要价格符合房价梯度，就离不开关注量。
北京疫情对天津楼市产生了不小的影响。首套房贷利率也恢复至LPR+30个基点，楼市淡季来临。
七八月，别慌。