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01. 前言
现在很多刚需房的购房者，或者买房晚了，或者还没买房的购房者，心里更加不平衡了。
因为过去买房加杠杆的人，基本上都是赚大钱的。但直到现在，此时买房，加大杠杆，风险很大，很可能会凉。
然后这些买房晚的人，看到早买房的人赚了这么多钱，等自己等的时候，突然不赚钱了，心里还是有些不爽。
或者说得更直接一点，房地产市场赚钱的本质，就是从后面买房的人身上赚钱。房地产市场的问题是晚买房的人不够多。买房的人不在乎。
就像早买房的人，50万元买了150万的三居室，贷款100万元，后来涨到300万元。现在楼市不景气，房价跌了50万元，但和他们当时买的15万元相比。以一万元的价格，他们仍然赚钱。
但买房夜的人就不一样了。他们花了300万买了它，然后他们买的时候就掉了50万。他们非常不舒服。
当真正不好的事情发生时，即使你控制了舆论，事情还是会发生，但是当你控制了舆论时，你确实可以让这件坏事的负面影响小得多。
这是我们的一大优势。
因为任何大泡沫破灭，必然是媒体炒作所致。虽然不是唯一的原因，但也是主要原因之一。
就像银行一样，即使银行里没有钱，但只要媒体不报道，外面的人不知道银行没有钱，银行就可以用一点钱维持运营;
但如果负面消息越来越多，那么即使银行运营正常，准备金充足，也会继续挤兑。
02.楼市降温
杭州楼市新热终于有降温迹象？
上半年，杭州新房销售4.4万套，同比下降近60%。
据统计，上半年杭州参与彩票的人数为10.2万人，锐减77%。相比之下，去年和前一年的数字分别为37.3万和44.3万。
参加新房抽奖的人数锐减，大家可以直观的感受到，抽奖领域并没有那么火爆。很多去年能够触发限售的行业，今年直接动摇了。
就近期的情况来看，对于杭州楼市那些破旧不堪的小小区来说，简直就是大降价。
杭州的二手房挂牌价看似跌幅不大，但实际上与去年的高点相比，不少老旧小区的房价已经下跌了20%到30%，还有一些旧的和小的二手房甚至已经倒塌。2017年房价。
7年来，杭州的房价经历了两波房价上涨。一个是从2015年到2017年。近年来房价大幅上涨。2018年以来，杭州房价涨幅不大。直到2021年，杭州房价才开始再次上涨。
也就是说，杭州的一些二手房价格在过去的7年里只涨过一次，没有涨过两次。
比如杭州翠园老小区的房价，2017年，165万买了一套44平米的破旧小区。今年5月卖的时候，才158万。持有五年后，价格仍然很高。不是上升而是下降。
杭州房地产市场上的新房越来越多。如果不出意外，今年杭州楼市将交付12.6万套新房，这意味着杭州楼市将新增12.6万套新房。
可想而知，这么多新房不好卖，杭州那些破旧不堪的人就没有机会了。
另一方面，上面提到的数据问题，造成了如此巨大的数据缺口，背后的原因非常复杂。
首先是因为今年上半年新房供应总体偏低。
土地集中供应改变了新房入市节奏。前五个月，杭州多处新房暂时断供，根本无房可买。正好赶上亚运会延期，6月份就会出现赤潮。
可买的楼盘越来越少，中奖号码的数量难免会受到影响。
其次，由于多个板块涨停，倒挂几乎消失。
自去年土地集中供应以来，多个板块的限价均呈现小幅上涨趋势。
比如大江东核心区，限价从19800元/㎡涨到21300元/㎡。南卧城的天花板从25600元/㎡涨到64000元/㎡。根北新城从4.08万元/㎡涨到4.44万元/㎡。
金沙、沿江下沙、东湖新城、崇贤、濮岩、萧山城北等地区均已上调价格。叠加在二手房市场上，很多板块的倒挂正在消失，整体彩票热度自然会下降。
第三，去年8.5新政之后，游戏规则发生了变化。触发社保排名的楼盘只公布入围人数，相当于掩盖了部分数据。
我想到了。今年上半年，共有20张预售证，触发了社保排名。其中，有5个顶级社会保障。
保守估计，至少有2万至3万人报名但未能入围。
第四点也是最重要的一点：整体行情低迷，投资者开始对多个板块的收益产生不确定性，越来越多地追逐少数板块的好红股。
如果一个行业的受欢迎程度在短期内发生剧烈变化，很可能是由于投资者的涌入或离开造成的。
当潮水退去，你就会知道谁在裸泳。一旦市场转冷，投资需求就会先跑。即使是自住和投资，如果需求不是那么迫切，也不会轻易结束。
反之，自住需要购买，新增需求相对稳定。
03.逆风和顺风的差距
现在是货币放水还是货币紧缩，从那些房企的现状就可以看出。
如果说货币真的在放水，那么杠杆率如此大幅提升的房地产公司将无能为力。
现在那些房企这么难，说明货币还在紧缩，或者说，对于房地产来说，货币紧缩。
那些之前加杠杆的房企，在这一轮中几乎要死了。只有那些之前没有加多少杠杆的房企，现在还能维持下去。
逆风和顺风仍然非常不同。
总的来说，我觉得现在这个类实际上是固化的。虽然还有一条教育路，但社会中的阶级其实已经固化了。我国的阶级固化依赖于房地产，而不是其他垄断情况。
中国人已经被他们的房子分为三、六、九等。你可以说每个人都是平等的，每个人都是同一个人，但实际上2017杭州楼盘降价2017杭州楼盘降价，他们已经被分割了。从信息渠道到实际生活水平，这么多年过去了，三六九还存在。
1990年代只说当时的人还有翻身的机会，现在这个机会越来越难了。
即使教育的渠道还存在，也很难翻身。
因为大家都在想一件很现实的事情，现在房子拉大了大家之间的差距，差距非常大。
以一个城市为例。假设你在成都，你家在成都有3套房子，押金150万，都是2015年前买的，另外一套也是成都的。房子也是2015年之前买的。
假设这些房子在2015年之前都是70万，那么在2015年之间，这两个房子的资产差距是210万+150万-70万-50万，也就是240万。2015年房价大幅上涨后，每间房子的房价从70万变成了200万。
所以此时两家公司的财富差距是600万+150万-200万-50万，也就是500万。
回到杭州楼市本身的话题，5.17政策一出，终于暂时止住了已经下跌的杭州二手市场。6月份，杭州二手房成交量突破6700套，相比5月份的4857套，成交量增长近40%。
另有数据显示，新政后，每周售出1000多套，尤其是进入6月后，每周售出1700-1800多套。
场外数据也恢复了一些信心：新政后，二手磁带的日浏览量超过6000次，是新政前的1.5倍以上。
就市场而言，就我所熟悉的中介机构而言，普遍的反馈是“忙”。
关于杭州二手房的近期状况：
1、交易量基本恢复正常。单看成交量，市场其实并不冷。
2.但纵观整个二手市场，买卖双方都不是很兴奋，房东不敢抬价，买家谨慎。整个地方都不够热。
3、从6月成交数据构成来看，65%的成交在总价300万以内，说明新政后仍以接单需求和改善观望为主看。换言之，刚需的二手房越低调，价格越接近市场。改善后的二手房精神高涨，价格尚未达到市场预期。
4. 还有一个推论。随着今年很多粉丝中奖率的提高，新房也变得更容易买了。有许多不那么紧迫的需求和改进的需求。一旦没有了繁荣的市场带来的焦虑，就很容易转向新房。
五月和七月是一个非常重要的观察点。如果未来需求好转愿意接手，成交量将继续扩大，整个二手房市场将持续升温。
这也与新房市场的火爆密切相关。当然，也不排除有“外力”推动。
04. 总结
现在楼市很多人都在追求大户型，也就是房子面积越大越好。
但也存在风险。
首先，房产税的细节还没有出来。未来，房产税是按面积征收，是按套征收，还是按市值收入，都存在不确定性。对于这么大的面积，未来在这方面的支出是不确定的。
其次，并不是所有的大户型都会成为优质公寓。现在让我们看看主要城市中心的那些旧的和破旧的。
二十年前，这些破旧的房子还是豪宅。那个时候，都是有钱人居住的地方。后来，随着房子的设计越来越好，这些大公寓慢慢腐烂，成为了老板。
结果是谁住在这个大公寓里的人。如果说大公寓里真正的高收入群体很少，那他们中的大多数都是炒房者和投资者。如果涨了，连物业费都收不回来。这种单位很快就会被打败。
并不是所有的大公寓都是有价值的。买房的时候，不应该追求太多。以后卖不掉，房子越大，损失越大。