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本报记者刘松辉苏州报道
克瑞苏州机构数据显示，10月上半月，苏州市商品房成交28.42万平方米，环比下降17%，同比下降7%。 ; 供应面积减少70%至10.98万平方米。 平方米，成交均价27902元/平方米。
近日，《华商报》记者走访了中铁诺德丽、九龙仓翠月亭、大华春景明、新希望锦麟芳华等苏州多个楼盘项目，发现大部分在售项目都推出优惠活动. 杜地段的地王项目，铁诺德以低于楼面价的价格出售，还赠送车位。 套房最高降价90万至100万元。
然而，销售业绩并不乐观。 据权威数据显示，九龙仓在相城区的两个在售项目的网签率仅为1%左右。 楼市的降温通道，离不开各地的调控政策。 10月3日，苏州市住建局出台精装修新政，要求新房装修“所见即所得”。 但就在政策出台前后，仍有购房者因装修问题投诉维权。
针对房地产市场的房地产装修和去配置问题，记者向苏州立恒房地产开发有限公司、中国中铁股份有限公司（601390.SH）求证采访，但截至发稿，尚未收到回复。
装修降价
10月19日，老家江苏盐城的朱卫东(化名)向记者投诉称，自己在苏州高新区新派国际社区购买了一套精装房，送货结果显示，“错误的”。
据他介绍，9月底，开发商通知交房时，业主发现小区大堂只粉刷了一面大白墙，楼梯和人行道都是水泥地面，还有被拆过的痕迹。建筑涂料到处都是。 机器都挂了，车位也是水泥地上送的。
在苏州市寒山文众投诉平台上，朱卫东购买的新澎湃国际社区投诉不止一条：楼道间裸露的管线肉眼可见，进户电器总开关被拆更换，合同规定全屋电器施耐德或同档次，但主要电器如开风、遗漏等由天正更换。 合同约定博士还是同档次品牌地暖，但现场换成了瓦能。
针对业主投诉的问题，苏州市高新区住建局质监站组织房地产企业及相关单位对此进行了核实。 该局答复称，经审查送审图纸，空调隔断排水管设计为转角处，不违反建筑设计的强制性规定。 核对工程开关、地暖、地砖、墙砖等原材料的施工图和合同，按图现场施工。 空调立柜的水管要按图纸施工，立柜时前百叶可以拆掉。 地下室地面原设计为金刚砂地面，现场按图纸施工。
朱卫东介绍，业主对上述回复并不认同，认为开发商为了节省装修成本，在耍赖。 目前，他已向开发商提出要求，对公共区域进行装修美化，按合同更换牌子，地砖、墙砖不能使用。 展示品牌，需要提供有效的证明文件，如采购合同、提货单、银行转账凭证等证明文件。
新涌国际社区位于苏州高新区同安片区，由中投发展与深圳万里投资公司共同开发。 10月21日，记者联系项目公司苏州力恒房地产开发有限公司，一位负责人表示，将安排专人负责回应，但截至发稿，对方暂未回应。
事实上，苏州正在制定新房销售规则。 10月3日，苏州市住房和城乡建设局发布《关于规范本市新建成品房建设和销售管理的通知》。 不少于1000元/平方米； 样板房应保存至该型房成品交付使用后三个月，并留存影像资料备查； 成品房质量不仅要符合现行技术标准、规范、法规和合同要求，交付标准不得低于样板房和合同约定的标准。
苏州楼市“所见即所得”的楼市调控政策得到业内分析人士的认可。 上海中原地产市场分析师卢文喜表示，装修质量和标准是政策规定的，在限价政策下，部分开发商无法降价交房。
亏本出售
作为长三角房地产市场最火爆的城市之一，今年“金九”期间，苏州的房地产市场并不尽如人意。 进入10月，市场进入降温通道。
陆文熙认为，目前苏州房地产市场出现量跌价涨的情况是在情理之中：“去年的几个强政策，后来又对土地市场做了细化规定，市场降温是正常的向下。 而传统的10月本身也不会特别好，因为上半月受假期影响，市场成交调整，本身成交节奏比较低，遇到政策调整下行很正常，而现在上升速度很慢。”
同策研究院研究总监宋宏伟认为，今年苏州楼市表现一般，上半年不如去年同期。 9月小幅上涨后，10月市场受供应量下降和长假影响。 交易量的下降是合理的。 事物。
据记者不完全统计，四季度，苏州将有约84个楼盘项目集中上市，其中37个为首次纯新建项目。 开发商纷纷投入肉搏战，积极打折促销抢占市场，特价房、限时闪购、首付10折也重回赛场。
10月20日，记者来到位于苏州市吴中区的中铁北欧礼品项目。 售楼处门口，挂着“100套房源，1亿元住房补贴”的大招牌。 据一位客户经理介绍，该项目在售6#、9#、10#楼，面积分别为127平方米和147平方米左右。 从项目一房一价公示表可以看出，该项目均价为31528元/平方米，通过参与优惠活动，最高补贴超过90万元，单价为有的房子补贴后每平方米才24500元。 如果您直接订购，您将获得一个停车位。
“这本来是木渎板块的地王项目，因为限价，本来打算卖精装房，现在只能用毛坯房做推广了。” 客户经理说。
时间指针拨回到2016年9月，中铁诺德一举拿下吴中木渎两块高价地块。 中铁北车苏州尚府楼面价25750元/平方米，溢价122.23%； 中铁北里，楼面价28965元/平方米，溢价率93%，依然是吴中区的“地王”。 等了3年，中铁诺德苏州上府于去年10月入市，改精装和毛坯后亏本卖房。 今年8月首次开业的中铁诺德盛典，依然没能逃过亏本发售的尾声。
苏州九龙仓内部人士坦言，受市场环境、区位、学区等因素影响，园区和新区的房源是苏州最抢手的区域，其他区域成交量一般。 由于获客难度越来越大，开发者不得不在营销过程中付出更多的成本。
就房产销售和公司业绩问题，记者联系了中铁集团。 截至发稿，暂未收到回复。
去库存压力
宋宏伟认为，苏州楼市两极分化较为明显，有资源支撑和高性价比的项目更受市场欢迎，比如吴中、科技新城等区域性项目。 地王项目本身在价格上没有优势。 随着二手房市场低迷苏州九龙仓降价，倒挂现象有所减弱，导致高价地块项目热度下降。
其认为，房企要么调整价格，要么适当引入一些资源，比如通过学校资源的引入，来加快项目去配置的速度。
截至10月29日，苏州市新房库存超5.9万套，总库存782万多平方米，去库存周期约7个月。 10月份以来，虽然周度供应量环比有所减少，但去库存周期没有明显变化，去库存状态依然保持。
据了解，苏州除了2015-2016年新房6万套的高位外，近年来新房存量一直保持在稳定区间。 据速房网数据中心统计，这个区间大约在4万套到5万套之间。 如今库存再次突破5万套大关苏州九龙仓降价，很可能再创历史新高，开发商面临不小的去库存压力。 在此情况下，可以预见，下半年本地房地产市场将迎来一波“优惠房源”，部分楼盘价格将进行一定程度的调整。
值得注意的是，在新房降价打折的同时，苏州的二手房需求也受到了影响。 链家网数据显示，截至10月12日，该网站挂牌二手房超过10万套。
“招商局永华大厦的一套房子，业主降价40万元，挂了3个月，依然没有卖出去。” 吴中区金昌路附近，曾经有链家、德友、21世纪地产等十多家房产中介。 门店方面，10月20日，记者看到，只有三四家门店还在营业，其余都关门了。 一位长期在吴中区从事二手房销售的门店负责人表示，国庆期间，该门店仅售出四五套二手房，但来的房源数量待售挂牌量大幅增加。 在“胶着阶段”，如果业主不降价出售，短期内很难再出售。
苏州工业园区中海国际社区5区紧邻星汇学校。 一套学区房，建筑面积约96平方米，8月27日被业主以510万元挂牌，一周后降价20万元。 降价60万元出售。 链家网数据显示，去年10月以来，苏州二手房挂牌价持续走低。 今年9月，挂牌均价为每平方米24772元，每平方米降价幅度已达3000元。
宋宏伟表示，苏州是过去几年投资者关注的区域，因此市场存在一定的投资需求。 今年受疫情影响，市场低迷，部分投资者开始套现离场，致使挂牌量不断增加。 ，预计未来几个月二手房市场不会有太大变化。
