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上周我去厦门出差。 房价的涨幅超出了我的想象。 岛上豪宅7万-12万一平方米，已经赶超一线城市。 厦门的引资力这么强？ 谁在买它？
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厦门房价上涨
厦门面积不大，大约1700平方公里，比深圳的2000平方公里小一点。 厦门只有6个区。 核心岛只有湖里和思明2个区，面积132平方公里； 岛外4区，集美、同安、翔安、海沧。
截至2016年，厦门常住人口392万。
我们先来看看这三年厦门房价涨了多少。
2015年1月，厦门取消全市限购，但限购限贷政策的取消并未对厦门楼市产生立竿见影的效果。
据厦门多位人士告诉樱桃屋，2015年5月之后，厦门市场开始出现回暖，五缘湾地区每平米价格上涨了8000-10000。 但真正的暴涨开始于2016年4月，导火索是岛外同安区保利三千大厦旁边的一块地。 内地新市场一夜开盘涨价5000元，岛外涨价3000元，正式开启疯狂涨价之路。
2016年厦门一手房成交309万平方米，二手房成交65170套，同比增长38%。 其中二手房成交51785套，成交面积500万平方米。 其中，4月份，厦门二手房成交量创全年最高水平，达9634套。
对于厦门的二手房，无论是岛内还是岛外，近两三年价格普遍翻了一番。
1、思明区会展中心区海峡国际社区二期3室2厅166平方米。 2009年挂牌1380万元。 最新成交时间为2017年6月14日，成交价1323万元，单价79699元/平方米，成交周期69天。 同样是166平米，2016年5月，挂牌价950万，成交价970万，成交周期仅19天，成交价5.8万。 2015年9月，一套155平米的二居室成交价550万元，单价3.5万元。 从2015年9月到2017年6月，从3.5万上升到近8万，增长了2.28倍。
2、思明区华侨海景城2号馆3号房141.2平方米，2004年挂牌，2015年10月成交价465万，3.29万/平方米，挂牌周期81天4.78百万。 4房2厅，135.02平方米，2017年3月30日成交价897万，单价6.6万，挂牌期950万。 交易周期为14天。 从2015年10月到2017年3月底，从3.3万涨到6.6万，刚刚翻了一番。
3、湖里区五缘湾片区中铁缘湾2015年10月新开盘价约为5.4万/平方米。 2012年9月，166平米的价格为2.3万/平米。 2013年，新房价格在3万到4万左右。 这次去厦门是为了踩盘，中铁远万现在的价格是8万到9万。
五缘湾属于岛上豪宅区。 大多是二三百平米的大房子。 亚洲十大豪宅之一，链家一套300多平米，挂牌价7万多； 建发中央湾区约9万； 中铁远湾和国贸天琴湾都是7万-9万，国贸7万-8万不等； 国贸润园7万到10万。 都是几千万。
4、2015年5月寿华县清算时，翔安区一位樱桃粉丝抢走了两套。 售价12000一平米，目前市场价30000。
5、集美区，万科金域华府，我2011年去过，价格12000一平米。 中间几年比较稳定，最近三年涨幅比较大。 今年9月售出一套89平2房，单价3.6万/平。
6、海沧区，近滨海小区，2017年6月3日，绿园新城1号馆2组3室，127.41平方米，挂牌620万元，成交591万/平方米，单价4.6万； 绿园新城2号馆3组3室，129.81平方米，2016年1月，290万，单价2.2万。 一年半时间，价格翻了一番。
厦门岛外的价格普遍从1万多涨到3万多。 由于基数低，涨幅大多翻倍，甚至高出两三倍。
土壤拍卖可以反映市场的疯狂程度。 2016年8月是厦门土拍的高潮。 8月26日，厦门一举卖出6个岛外商住地块，5个地块破3万元。 其中，翔安2016XP04地块以42.18亿元成交，总价1万元中标，楼面价高达3.8万/㎡，成为厦门史上单价地王。 翔安南新城三个地块楼面价均在3.5万元/㎡以上。
这样的地价，与周边二手房的价格相差无几。 但由于市场信心爆棚，普遍预计未来房价至少会涨到4万到5万。
然而，2016年10月，厦门迎来调控，被严管。 新房开始限价。 岛外四大新城新建高层住宅价格均控制在3.4万-3.7万/平方米的红线内。 土地出让也有限价，但出台了2万元起拍的机制，因此市场并未平静，余热仍在继续。
因此，进一步的监管是不可避免的。 2017年3月25日，厦门出台限售令，成为全国第一个为房地产市场降温的城市。 至此，厦门楼市已经走到尽头。
到2017年5月，这头狂奔的牛头终于被压下，市场正式平静下来。
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目前的市场状况
目前厦门市场进入调整阶段，市场观望气氛浓厚，入市意愿低。
与其他一二线城市一样，今年厦门的成交量也出现了明显下滑。 据乐居统计，2017年1-11月，厦门二手房累计成交面积355.4万平方米，同比下降41%。 其中，二手房累计成交面积260.7万平方米，同比下降47%。
数量先于价格。 如果长时间没有成交量，价格将难以抗拒。 岛外成交价大多下跌15%-20%。 新盘开盘率不高，达到70%也不错。 以下是几位和我一起关注楼市的厦门购房者的反馈。
购房者 1.最近一直在关注房价，主要是看岛外的集美新城。 因为首付有限，所以重点看中航城C区橡树湾一期，中交和美新城的两套房子。 它仍然是一个三居室的房子。 与3、4月相比，基本下降了15%。 4月份，杭城C区是300万，现在是245万。 比较差的237可以卖。 离地铁1公里还有一套，89平米，之前310万，现在260万。 我们正在考虑要不要买。 虽然刚需，买婚房，但并不着急。 我们才结婚19年。 事实上，价格在过去两个月才开始松动。 我觉得这只是一个开始，以后还会跌得更多。 怕入市太早，又怕涨。
购房者2、海沧区天湖城一套94平的两居室。 3月份没卖，因为市场太疯狂了。 当时挂牌370万，现在挂牌378万。 不敢轻易调价，想换海沧双十度。 周边的绿园新城和维多利亚，单价4.3万。 业主的价格一直没有松动，不想调价卖，但不降价又卖不出去。
homebuyer 3. 6月份卖了岛内莲花广场附近的房子，挂牌三个月只有4人来问。 别人挂牌的平均单价是5.2万。 做个交易。 如果你选择标价8万元的房子，如果套现比较快的话，实际成交价在7万元就不错了。
购房者 4. 4月集美新城房价高得离谱。 在其他成熟社区，价格相对稳定。 比如集美桥头的泉水湾，89平，340左右，小区现在普遍280，4月份大概320万左右，准备跟房东砍价到260。这个价格接近2016年底的价格，但我很纠结。 如果房东达到这个价格，我现在应该买吗？ 一是税收，二是不可预测的房价走势。
购房者 5、好地段、好学区无降价，其他相对较差的有降价。 真正不急着卖的自住业主，没有降价。 竹笋。
厦门一家房地产公司告诉樱桃大宅(ytdfz8)，他们在岛外出售的一套楼盘是2014年买的，当时楼面价在1.4万一平方米左右。 2016年初拿到预售证时，以2.5万/平方米的价格开盘。 行情转好，大家争相抢购，今年销售价涨到3.5万/平方米。
据这家房企统计，约30%的购房者是为了自住，包括首套房和换房者，70%是投资炒房者。 一是规划未来的生活，二是纯投资。 50%拿到预售证后准备出售。
60%的采购商来自福建省，尤其是附近的泉州和漳州。 有钱人都喜欢来厦门买房。 虽然他们可能不住在其他地级市，但他们打算以后让孩子来厦门读书。 生活中，40%来自外省。 山东人和东北人未来打算来厦门养老。
连房企自己也承认，以厦门的购买力来说，房价涨得有点离谱，厦门的经济承受不起这么高的房价，但大家都觉得岛上土地面积有限，没有新楼盘卖。 现在岛外新房价格维持在3万到3.5万之间，因为开发商实力还是比较强的，但是有价无市，成交量不大。
“因为之前需求太大，资金消耗太多，但我们整个存货只剩一栋，成本和利润都回来了，剩下的那栋是纯利润，能卖也能不卖，所以等着卖慢慢来。我们走吧。 上述房地产公司表示。
现在最难受的是2016年高峰时拍卖的地王，由于市场低迷，房企纷纷推迟开工。 去年7、8月份，拍卖的楼房地价都在3万多元。 考虑到资金成本、税收、建设和营销成本，保本至少需要4万元。 但是，这些地王周边的二手房价格只有3万-3.5万。 现在价格由政府限制。 如果周边二手房价格开盘，房企肯定会亏本。 未必一定有市场，所以地王开工一般都是拖拖拉拉的，能拖就拖，不能就挖几下。
现在在厦门的土地拍卖市场上厦门中介好砍价吗厦门中介好砍价吗，房企也不再狂热。 12月1日，集美、翔安出让的两块地块，起拍价2万元，最高限价3万元，但最终成交价仅为2.5万元和2万元。 2.6万一平方米，连上限价都没有到。 与去年3万多的楼面价相比，每平米降了1万。
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未来方向
不可否认，厦门是福建最具吸引力的城市。 时隔几年，感觉这次变了很多。 环岛风景美到想住（但是工作呢？厦门工作机会不多），沙滩和绿化在国内都是一流的。 这个季节的气温和深圳差不多。 与省会福州相比，常住人口并不多。 如果按照比例来计算的话，人口的吸附力强了一点，但增长的速度就已经算得上很慢了。 深圳这两年的人口增长率还是五六个点。
厦门主要吸引闽南城市人口，主要是泉州、漳州和龙岩三市。 北方城市的人更喜欢福州。 福建省总人口3834万，泉州市人口850万，是福建省最大的城市。 泉州的房价疯涨，是因为下面乡镇县里的人来买。 漳州496万，龙岩259万。 这三个地方有钱的厦门老板们都喜欢去厦门买房占坑，所以也导致了厦门的楼市投资比例比较高。
一旦外资比例高，一旦限购限贷，市场波动就更大，因为这些人并不是真正需要的，市场涨了就涌入市场，退潮就消失了。 这与过去的海南很相似。 现在海南的购房者大多是出于养老和自住的需求。 投资者已被上一轮泡沫破灭冲走。
福建与浙江非常相似。 民间借贷很发达，借钱投资的概念很深。 厦门人非常喜欢杠杆投资。
截至2017年10月，厦门居民存款余额2289.8亿元，居民贷款余额4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年为133%，163%。 %，2016年居民杠杆率居全国首位，甚至高于深圳。
杠杆越高，市场风险越大，因为高杠杆取决于宽松的货币环境。 只要收紧信贷，市场显然会感到不舒服。 厦门的房价调整就是基于此。
温州是前车之鉴。 老板喜欢借钱投资。 生意好的话，万事大吉。 一旦企业经营出现问题，他们就会锅底抽薪，伤元气。 因此，本轮温州房价反弹幅度不会太大。 温州老板 我们被房子伤得太深了。
厦门的经济落后深圳好几个档次。 除旅游业外，其他产业不发达。 别说和一线比，就是和杭州比，就业机会也差很多，但厦门的房价比杭州还要高！ 深圳人均GDP为18万元，而厦门不到10万元。 就面积而言，深圳仅比厦门大300平方公里。 常住人口是厦门的三倍。 总有人说深圳房价透支。 与厦门相比，深圳要健康得多。
这次去厦门，万科的董事长余亮也来了。 他告诉我们，厦门的房价收入比比深圳高。 至于房价是不是更不合理，郁亮不便多说。
决定性因素还是要看未来房贷利率怎么走。 这与国内外的整体环境有关。 如果继续上涨，银行贷款继续收紧，厦门的房价调整还远远没有结束，因为这一轮上涨太猛，跑得越快，跌得越狠，这是一个简单的道理。
房价再创新高后，市场需要时间休息。 如果靠自有资金，比如北京、上海，杠杆率很低。 但如果靠借贷来投资，遇上雷雨，市场就会不堪重负。
据厦门房地产公司称，厦门至少有20%的购房者首付依赖消费贷和首付贷。
短期来看，影响厦门楼市的还有一个因素。 厦门市地税局发布通知，加强厦门存量住房交易税收征管，进一步完善房地产市场调控。 决定自2018年1月1日起调整更新房地产市场存量住房交易计税价格。 评估价的上涨意味着要缴纳更多的税款，买房的成本也更高，势必进一步影响成交量。
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后记
我真的觉得这个社会不正常了。 走到哪里就随便聊聊，奋斗的目的就是为了买房。
在五缘湾看房的时候，问路的时候和一个贵州来的大叔聊天。 他来厦门打工，一天能挣200多元，一年能省下3万到4万元。 他只是想在他的家乡小镇买一套房子。 房子是给孙子读书的，不想住在农村山区，生活不方便。 因为在大城市买不起，只能退而求其次。 镇上的房子1680平方米，买商铺的价格是4000多元一平方米。
我在回深圳的车上，旁边坐着一个女孩。 她还是一名研究生，正在考虑毕业后如何买房。 她想留在上海或深圳，父母的积蓄足够她在老家买房。 但是买一线的房子还是有难度的。
这真是一个病态的社会。 读书不是为了将来实现自己的理想，奋斗也不是为了过上更好的生活。 殊途同归，都是为了买房。 人们已经完全被房子扭曲了个人价值观。
暴涨的房价不暴跌，谁会安于自己的职业生涯？ 让我们一起等待厦门降价！
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