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在房地产市场中，市场虽然有效率，但往往滞后。
在上海房地产市场，目前有很多板块、很多房地产项目被严重高估。
也有很多地方房子便宜，但还是不建议买。
这些地方未来基本跑输大盘。
闵行吴泾
吴京位于闽大荒，一组较远的地理位置，与奉贤仅一江之隔。
可以说周边不拉屎，商业设施很潮，小县城的商业水平。
不过交大和华东师范大学的985加持，让这里的产业基础不错。
吴泾有英特尔、可口可乐、中国商飞，都是世界500强企业。
而因为地处花二紫竹校区，吴京的房价直接起飞，一时间贵的离谱：
今年年初，由于紫竹半岛花园最终成绩不理想，房价暴跌300w，一度上了新闻。
翻看成交记录，小区已有8万元左右的成交价。
目前社区挂牌价还在9w-10w之间，卖单较多。
单价9万多10万，在离市中心20多公里的地方买的。 是我生病了还是有什么问题？
同样是闵行，这个价格，古美新庄不好吃吗？
古美标杆的万源城单价才10万出头。 漕河泾近在咫尺，去市中心也不太方便。
大厦
在口罩事件之前，上海豪宅的崛起是巨大的，引领了上海的崛起。
摘下面具后，府邸顿时增加不少。
在新天地翠湖天地四期，30万元以上的单价很常见。
淮海中路的凯德茂名公馆也有成交33w。
闵行金虹桥古北一号的价格也攀升至26w。
有钱人买豪宅就好像不要钱一样。
原因很简单：
一方面，大水泛滥，先浇富贵；
另一方面，资金避险情绪浓厚，行业不景气，股市半死不活，只好跑楼市买最好的房子。
不过，这一轮市中心豪宅的行情已经落下帷幕。 并不是说它的价格一定会下跌，只是涨幅明显透支了，未来很长一段时间都是横盘整理。
果不其然，近期市场上3000万以上的豪宅挂牌量明显增加，不少人想要获利离场。
仅翠湖天地就有近百套房源挂牌出售，其中不乏海外房东。
但购买者的数量没有变化。
现在上海很多豪宅的价格，就算是华夏的首富，都有些失控了。
而再过一段时间，上海新房市场豪宅将迎来集中开盘，势必冲击二手市场。
想买豪宅，不用着急，更不用慌张上车。 市场正在向买方倾斜。
又老又小，又老又大，
以及各种奇葩的瑕疵楼盘
老破晓、老破大等房源近年来的市场表现有目共睹。
许多老房子还没有回到2017年的高点。
至于第二次买的新房，价格更是暴涨。
相比之下，2017年两种完全不同的买房选择，简直就是两种不同的命运。
那时，我买得起新房子，但选择了旧的和小的。 现在我可能永远买不起另一所房子了。
比如在普陀甘泉二村，八十年代丈夫的房子比很多人都老。 这是2017年的成交价：
以下是最新成交价：
五年了，可以说没有一毛钱的涨幅。 算上税收、资本成本和通货膨胀，这是一个很大的损失。
还有长宁开发区的紫云大厦，1996年建成的老塔楼，典型的老楼，一层多户，没有社区环境，车位也特别紧张：
紫云楼位置很好。 它位于虹桥经济开发区，是内环外为数不多的中心活动区（CAZ）之一。
而且户型在塔内也算是不错的了。
但是这房子已经很多年没有涨过了。 2018年成交价5.3万，2021年成交价5.6万。
老实说，老旧塔楼的居住体验不如老旧破旧的小楼。 一部电梯住多户人家，南北不通透，楼道黑得要死，高峰期电梯都挤得水泄不通，更别说停车位了。
很多房东不自己住而是出租，住户鱼龙混杂。
而且因为面积大，总价还高，喜欢的买不起，买得起的不喜欢，很尴尬，所以流动性极差。
这种房子只有在房价全面上涨的大牛市才能卖出去。
我身边买过这种房子的人现在都后悔了。
其背后的逻辑非常简单。 买房子的时候，你要考虑下一个接班人是谁，是90后还是2000后。
这些年轻人宁愿活得更远，也不愿牺牲生活质量。
对于普通人来说，有地铁上下班，小区周边有商场超市，窗户大一些，物业也好一些，生活就够了。
不需要追求位置感什么的。
因此，买房千万不要为了追求地段而牺牲居住品质。
手里有这些房子的人：六楼没有电梯的老小房子，一层多户的老大房子，以及其他难找的房子，请尽快卖掉。
这些房子的表现不及市场，未来还会继续表现不佳。
远郊没有地铁的房子
远郊的房子不贵，也不算泡沫，就是离市区太远了。 如果没有地铁，真的会与世隔绝。
例如：
崇明、金山全境
宝山月浦；
松江小昆山；
嘉定徐兴、安亭、外岗；
青浦白鹤、香花桥、冲古；
奉贤金汇、海湾、丰城、清村、庄行；
浦东鹤庆、泥城、书院、新昌、朱桥；
这些地方基本上万年不涨。
奉贤湾典型绿地香颂，2017年最高成交价2.5万元。
2022年最新成交价16000-19000，不仅没有涨，还跌了。 未来，依旧没有翻身的可能。
这些千年未崛起的远郊板块有两个典型特征：
1、超郊区，一般距市中心30公里；
2. 没有地铁或大部分楼盘离地铁较远。
其实这些地方已经可以说与上海无关了。
从通勤的角度来说，金山可能不如昆山。
而且，上海真的不缺土地。 即便是在新房供应一向紧张的浦东2017上海房价降价，外环仍有大量楼盘未开发。
所以，远郊的房子真的不稀缺。
当年大量引进上海的时代早就过去了，现在在远郊踩坑的概率比打暴击还要大。
现在半生不熟的城乡结合部，未来可能还是半生不熟。
总的来说，这些未来不被看好的房子，要么是短期透支，要么是估值过高，这在楼市中很常见：
2006年2017上海房价降价，宝山外环外的宝莲城价格居然和老西门一样。
要么就是缺少接班人，比如老破晓、老破大。
要么在远郊，人口不够，要么规划不完，要么辐射不出去。
对于以上的盘子和房子，建议很明确，不要碰就行了。