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近期，昆明楼市部分项目密集推介，频频降价，让购房者既眼花缭乱，又心存疑虑。 市民钱女士最近仔细观察了几家打折房。 其中，滇池半山项目去年7月特价基本超过15000元/平方米，现售价9600元/平方米。 尽管渠道销售人员告诉钱女士，9600元/平方米的房价属于平均水平，好层的均价为11000元/平方米，但仍无法打消钱女士的疑虑。 九云台景的房价也降了千元一平，但我不敢买，不知道房子交出来会怎样。”
楼市降价项目太多，优惠繁多，让购房者眼花缭乱，不知该选哪个。 同时，购房者担心，一旦房价大幅缩水，交房时房屋质量能否得到保障？
云写作
现状
一套房直降83万元
6月，昆明楼市促销热潮在安宁、嵩明等城市外溢区启动，4000元/平方米左右的房源出现。 而主城周边新扩建区的一些住宅项目也不甘示弱。 他们推出了8258元/平方米起的特价房和9800元/平方米起的平房。 放。
这些诱人的促销优惠，让不少近期即将购房的购房者感到摸不着头脑。 记者了解到，某项目178.83平方米建筑面积原价331.981万元，闪购价248.7223万元，降价83万元。 而优惠最低的是126.48平方米的户型，原价与优惠总价相差28万元。
看看各个机构的统计数据。 国家统计局数据显示，6月份，昆明新建商品住宅价格环比下降0.8%，降幅居全国首位； 二手房价格环比下降0.6%，仅次于牡丹江，居全国第二位。 相关新闻点击→《6月最新数据：大理新房价格“三连跌” 昆明商品房均价环比下跌200元/平方米月”
此外，克而瑞发布的《昆明市房地产市场6月月度报告》显示，6月主城区商品房成交均价为15581元/平方米，环比下降1.38%； 成交61.26万平方米，环比下降13.03%，同比下降42.30%。 瑞丽数据还显示，6月昆明市商品房成交均价环比下降1.37%，其中呈贡、灌南、滇池跌幅最大，其他区无明显跌幅。
综合来看，昆明的房价整体水平确实有所回落。
背景
国家三维监管加码
楼市持续降温迹象明显
保持楼市平稳健康发展是近年来楼市调控的主基调。 事实上，近一个月来，全国已有超过12个城市从限购、销售、利率、学区房改、人才政策收紧等多个角度对房地产市场进行全面、立体的调涨。 .
7月8日，北京市印发《关于进一步规范新建商品房销售行为的通知》（征求意见稿），从四个方面明确后续调控方向；
7月12日，为整治挂牌价格虚高、规范二手房市场秩序，上海市要求加大存量二手房价格信息核查力度；
7月23日，绍兴出台加强二手房监管新政，成为继深圳、宁波、成都、西安之后第五个明确实行二手房交易参考价发布机制的城市; 同日，上海宣布将赠房纳入限购政策；
7月26日，无锡宣布正式建立二手房交易参考价发布机制；
7月28日，武汉就购房资质管理征求意见，拟进入“凭房票买房”时代。 符合购房条件的“房票”有效期为60天，一次只能申请一处房产； 同日，东莞发布《关于进一步完善房地产市场调控的通知》，明确强化住房限购，加强房地产金融管理，建立二手房交易指导价制度。 傍晚，广州市黄埔区发布关于取消人才住房政策的通知。 如果再加上深圳大学区制的拟议和上海等地月内上调首套房贷款利率的政策，对于重点一二线城市和热门三四线城市的大监管网络三线城市正在迅速铺开。
除了热点城市的限购和市场政策，房地产金融政策的叠加效应也在显现。 贝壳研究院报告显示，“三四”及房地产贷款集中度管理调控效果明显，房企新发债规模小于到期债务规模已持续数月。 6月底，央行等监管部门大动作，将“三条红线”房企商票数据纳入监管范围，要求房企将商票数据一并上报。每月“三条红线”监测数据。 从市场释放的多重信号来看，房地产市场再次进入降温通道，房地产开发企业的销售业绩和盈利能力面临更大挑战。 当前房地产企业业绩增速下滑、资金链紧张是最直观的表现。
环境
开发商“以价换量”保证回款
抛开背景调控因素，昆明楼市的背后还有一波密集的促销活动。
昆明瑞丽数据机构总经理梁彩霞告诉记者，目前昆明楼市有两种促销方式。 一是开发商本身资金短缺，年中会抢着收关键节点。 “量”争市场，快速回本； 二是自有资金不紧张但不看好后市的开发商会优先处置非优质资质资产。 记者还了解到，目前市场上参与打折促销的并不都是房企的房源，更多的是一些楼层或存在不同程度采光瑕疵的房源。
菲德利效果图
此外，自身债务状况和融资渠道收紧也是开发商频频降价的主要原因之一。 中海昆明市场总监蒋泽豪认为，此次市场价格大幅下调的原因之一是受到“三条红线”政策的影响。 2021年是“三条红线”落实之年。 在国家融资监管政策下，房地产行业面临降杠杆、降负债的压力。 此次市场降价昆明房价降价最新消息，是为了应对部分负债过高的开发商经营流动性风险。
同时，今年以来，昆明多家银行纷纷上调贷款利率。 首套房贷最高已达6.15%，二套房大多升至5.7%以上。 此外，贷款额度紧张、贷款周期延长，提高了购房门槛。 和成本。 为了释放这部分购房需求，降价是最直接的方式。
市场解读
并非所有房地产公司都在调整价格
虽然市场促销频繁，昆明的房价也确实出现了波动，但并不是所有的房企都在降价。 蒋泽豪表示，当前房地产市场产品同质化问题比较严重。 同一区域的项目，外部设施、交通、环境等资源大致相同。 不同区域的项目在城市配套资源上可能存在共性。 更多的是自身产品布局设计和面积的相似性。 在本次楼市调价中，中海昆明三个在售项目均未出现过度促销，1-7月商品房成交额与去年持平。
龙湖近期推售的多个项目在市场上表现不俗。 上月刚刚开业的山海元筑在滇池度假区推出的首批洋房、别墅已全部售罄； 位于双塔片区的锦麟天墟项目，由于周边配套已经成熟，并未加入本轮大规模推介的行列。 . 云南龙湖一位负责人告诉记者：“相反，定位提升的城市平层产品配套齐全，还没交房就已经呈现中庭实景花园。” 一个小的增加。”
龙湖新希望金林天墟中庭实景园
此外，金地也没有加入昆明的打折潮。 金地昆明副总经理张军告诉记者，公司已经对今年的市场做了一些预测。 去年以来，通过运营调度，对公司整体业务进行规划。 因此，几大项目基本都在市场行情好的时候实现了快速去售。 以云海1号为例，草海板块以低密度、靠近市区、优良的产品质量和服务而受到昆明改善客户的青睐。 其即将入市的华夏金地世博一号项目，地处久违的世博板块，依托稀缺的自然生态资源，并未受到本次市场波动的扰动。
云海一号
购房者
买房选择优质楼盘
那么，今年这波楼市出现后，消费者该如何选择呢？
记者采访了部分业内人士，给出的建议是：捡漏要谨慎，市中心的优质地段抗风险能力更强，最重要的是要挑品牌。 简单来说昆明房价降价最新消息，在市场波动期间，不少房企会采取一系列“防御动作”——特价房价、免费车位等常规促销手段层出不穷。 对于购房者来说，这确实是一个买房的窗口期。 也有个别房地产企业，凭着自身的现金流，毅然选择“跳水”。 但需要注意的是，当市场出现波动时，买房后期的风险防范也是需要着重考虑的因素。 蒋泽豪认为，价值是价格的基础，个别楼盘项目往往在降价促销上，往往换来降级品质，甚至存在烂尾的风险。 这种情况在昆明并不少见。
“目前，有促销优惠的楼盘项目大多位于开发区，或者是城市扩建区的刚需项目。对于刚需置业的购房者来说，更容易被价格诱惑，而这开发商更容易换价，所以这个时候不要抱着捡漏的心态，而是多看看市区优质地段的楼盘，看看周边地铁有没有、商圈、医疗、教育等配套设施齐全。” 一位业内人士告诉记者。
在梁彩霞看来，买房卖房是一种市场行为。 在产权未转让的前提下，开发商的促销手段其实是一种预判市场走势的选择。 不能要求房价只能涨不能降。 ，促销或涨价是市场的传导。 “如果我是消费者，我会更关注市中心优质地段配套齐全的项目。这个时候不打折的楼盘一定是财务表现稳定、产品突出的产品。” “实力、优质地段。如果现在一定要买房，那么消费者的购买逻辑应该是核心城市、核心地段、配套完善的品牌开发商的优质楼盘。”
春城晚报-开屏新闻记者阿方实习生夏梦雨