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据国家统计局8月发布的70个城市商品房销售价格统计，济南新房价格迎来今年以来的首次下跌。虽然幅度不大，只是稳定性略有下降，但还是引起了广泛关注。
事实上，新房市场在经历了三四月份的短暂回升后，就处于低迷状态。成交量低迷，迫使部分房企以价换量。
折扣满天飞
济南房价“回落”趋势逐渐明朗。上半年，不少房企的销售人员还在通过各种渠道高呼市场正在回暖济南最敢降价楼盘盘点，而这种声音在下半年基本消失了。
济南东部某大型楼盘项目销售负责人坦言，省会新房市场在经历了今年3、4月份的一波小春市场后，持续低迷。成交量的下降，使得部分开发商难以坚持，价格松动，牺牲利润，以价换量。“从表面上看，案场公布的房价记录没有变化，但各种优惠折扣其实是在逐渐增加的。如果你看看我们身边的项目，每个人都有五六种优惠，实际购房价格客户的成交价远低于公开价，暗中降价已不是什么秘密。”
购房者徐先生在中秋节期间参观了两处物业，发现物业顾问给出的各种优惠超乎想象。“会员优惠2%、订阅优惠1%、案场优惠1%、验房优惠1%、房贷优惠1%（如果全款优惠2%），另外还可以申请经理特批1 % ... 加起来 基本上，这几乎是 10% 的折扣。” 事实上，各种折扣也不例外，在大部分楼盘中都不同程度地存在，这种实际成交价格变相下跌的现象被业内人士称为“阴跌”。
楼盘比较花式降价
日前，雪山北部两个地产项目同时宣布推出一批低价“工到房”（顾名思义：工程到账房），单价约13500元/㎡。此前，这里的房价在16000元/㎡左右。按照开发商此前的征地价格，楼面价约为10000元/㎡，仅是土地成本，加上建筑安装成本、税金、财务成本等，售价13500元/㎡ ㎡基本上是亏钱赚吆喝。估计部分利润只能从别墅、多层住宅等其他产品中收回。
房地产降价的技巧越来越高。省城某房企营销总监私下表示：“在一些楼盘，宫道房已经成为常态，这是变相降价。有一个项目13栋，其中11栋以“公道房。怎么会有这种事？多个项目资金冲抵账户？其实只是为了避开前期高价买房的客户的一个幌子。”
历下区某大型房地产项目以团购活动为销售方式。据销售人员介绍，如果买家对价格比较敏感，建议参加团购。“这个单位有没有团购都无所谓，只要让顾客觉得便宜，愿意下单就够了。” 市场状况早已改变。
部分楼盘亏本卖肉
记者在采访中了解到，在高新区某高端项目征地时，济南房价正处于快速上涨期。开发商在计算利润时，对市场过于乐观。各种免费建设，可以说是不惜一切代价拿到了高价土地。但在强调控政策下，市场没有延续两年前的火爆行情，进入相对稳定的状态。
现在进入景气期，赶不上市场也不好。以前买的甜糕点成了烫手山芋，只能强行“切肉”，亏本出售。“一开始是一时冲动拿地，自己挖坑，现在慢慢填，如果市场变化太快，房价波动，开发商就受不了了。” 希望尽快克服它。
这可能是目前很多楼盘的一个缩影。一些开发商选择继续拿地，趁低打压，希望在后续项目中或多或少地填补一些空白，至少摊薄成本。一些开发商为了保证利润，拼命降低成本、降低标准、减少配置，导致项目质量下降，最终损害了购房者的利益。
首滴新房不宜过度解读
业内人士表示济南最敢降价楼盘盘点，正常情况下，房价进入下行通道时，会有一个惯性周期，除非有重大政策调整或有利因素，否则短期内难以改变。国家统计局公布的数据显示，济南新建住宅价格环比下降0.2%，为今年以来的首次下降。可能是未来一段时间内的大概率事件。
从下跌的角度来看，是一个比较稳定的状态，无需过度解读，也无需紧张。全国70个城市中只有10个城市的新房价格环比下降。山东纳入统计的4个城市中，除济南外，其他3个城市均有所增加。统计数据有一定的滞后性，不能作为唯一的市场判断指标。
对于购房者来说，刚需自住的人可以慎重选择，遇到合适的人就会出手。不要想着等底部被买走，没有人确定“底部”在哪里。一些房企为了规避年底赶任务的压力，提前跑路；对于投资者来说，在目前的政策和环境下，基本没有空间。借用网友的一句话：现在炒鞋比炒房更赚钱。