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刚刚结束的国庆期间，房地产市场并不平静，多项目楼盘降价引发争议。 同时，销售备案差价、双重合同等多个行业问题也被曝光。 近日，据多家媒体报道，万科、碧桂园、泰禾等房企纷纷降价多个项目，引发业主维权，甚至打砸售楼处。 针对此事，10月10日，碧桂园在接受《财经》新媒体记者采访时表示，备受争议的上饶项目分期开发，精备备案改为粗备案。 差价1500元/平方米，不存在。 大幅降价。 >>查看更多精彩价格信息
事实上，精装改毛坯、内部员工买房等变相降价促销活动在上半年就已经出现，北京、厦门、合肥等地也出现了大规模的维权浪潮。 、杭州等地。 值得注意的是，维权爆发或逆风翻包等违规行为的背后，房企正承受着政策收紧带来的生存压力。 房企一方面降价追求回款速度，另一方面开始收缩对外销售合作以减少开支。
业内人士认为，若市场持续降温，为争夺合格购房者，将有更多房企加入促销变现行列，或引发双向限价、不限价的逆调控。备案。 未来，房价居高不下的三四线城市将是降价调控的重灾区，对于在这些城市持有高价地的中小开发商来说，可能面临生死危机。
业主维权事件比比皆是
近日，据多家媒体报道，10月7日，江西上饶碧桂园精装修均价由1万元/平方米下调至毛坯交割7000元/平方米，降价幅度达30%，引发了大批业主的争斗。 砸烂售楼处。 就在前一天，开盘仅两个月的上海远郊碧桂园浦东南郡均价从3.5万元/平方米跌至2.6万-2.8万元/平方米，降价超过25%，业主举牌维权。
10月10日，碧桂园在接受《财经》新媒体记者采访时回应称，上饶项目维权者多为已经接手物业的业主。 备案交房均为精装房，而今年10月3日新拿到预售证的两栋楼盘登记为毛坯房，并无明显降价。
不过，上海一家中介公司的新房销售人员告诉记者，国庆期间重庆楼盘降价，上海某楼盘的一栋楼被内部员工购买。 从其内部系统可以看出，网签均价从每平方米3.5万元降至2.8万元。 元/平方米。
然而，精装原石、内部员工采购等变相降价促销活动已经出现。 今年以来，北京、厦门、合肥、杭州等地都出现了大规模的维权浪潮。 年初至今，北京K2春风均价从3.75万元/平方米降至2.68万元/平方米； 部分房屋降价约40万元。 上述项目已引起部分业主举起横幅抗议维权。
对于近期多地房价下跌引发的业主维权事件频发，北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人律师郭仁对《财经》新媒体记者表示，房价已经一涨一跌，买房行为存在变数。 已经签订购房合同的业主，不能简单地以房价降价为由进行维权。 同时，拉横幅容易维权暴力，存在安全隐患。
不过，郭仁进一步介绍，如果短期内房价变化较大，最有效的维权方式是通过购房合同内容中的退房、赔偿等条款进行维权，或者向相关部门举报监管部门。
从目前的情况来看，开发商单方面降价引发的维权事件增多，多个行业问题也将暴露。 9月26日，厦门首座万科白鹭骏别墅降价近50%。 同月，杭州万科九旺项目网签价下降约25%。
克而瑞数据显示，9月份，杭州185套普通住宅楼盘均价下跌超80%。
在郭任看来，上述大打折销售行为是否合理、是否合法，还要看各城市对项目备案的要求。 项目有备案价格，监管总部门要求差价浮动5%，不超过20%。 如果远低于备案价格，则属于违规行为，具体取决于各级部门的相关细则和处罚措施。 从理论上讲，房企大幅降价应重新备案，经批准后方可按新价格出售。 但一般房企都不愿意主动下调备案价，因为一旦下调，就很难再涨回来。 因此，在网签价格方面，会存在监管漏洞。
值得注意的是，房企对于多次降价维权事件的发生其实非常敏感。 记者从碧桂园内部人士处获悉，在近日召开的内部会议上，集团要求将各地项目的价格调整幅度控制在注册价的5%以内，以保持市场价格稳定。 不仅如此，事实上，随着调控政策的深入，包括三亚、福州、连云港(2.920, -0.01, -0.34%)、扬州在内的多座城市纷纷出台“一房一价”等多项措施稳住市场。房价。
对此，业内人士表示，由于多城价格监管、房地产交易等相关部门尚未实现线上监管，备案价、公开价、销售价三种价格并存。 由于购房者没有办法比较，往往误认为“公价”就是“创纪录价”，自己的利益受到损害。 如果购房者所在城市实行商品房价格备案制度，可以向置业顾问索取备案表进行比对。
以价换量提高性能
不仅是房企打折促销的幅度备受争议，精装房、毛坯房的变相涨价也是此次业主维权的主要原因之一。
买家认为有阴阳合同嫌疑。 记者在某论坛发现，国庆前夕，一位名叫“derek1”的网友在其官方微信中发帖称，中国阳光（备案名称为“时代天元城”）研发的杭州华夏之心，宣传文章显示，精装现房销售均价3.2万元/平方米，其中精装修5000元/平方米。 但后期，该项目销售人员要求购房者单独签订一份“附件14”，即预售合同，修改装修内容。
从其爆料内容来看，该项目备案时为毛坯房，要求购房人补充签订的合同内容要求，必须购买5000元/平方米的精装修。 但对于5000元/平方米的精装修标准并没有明确表述，仅涉及多个备选装修材料品牌。
不少业主向当地消协等组织举报该项目涉嫌“阴阳合同”。 记者发现，该项目负责人已被相关部门约谈，项目网上签约已停止，购房合同已被要求重新备案。
余杭区市场监管局市场合同科科长胡润波表示，根据消法，装修材料的品牌、规格、型号等必须写明，甚至需要另行签订合同。归档并公开声明。
中原地产首席分析师张大伟指出，近两年，不少开发商违规使用双重合同。 除了网签价，他们还通过装修、车位分摊了大量的房款。 不过，今年四季度是购房高峰期，被房价上涨掩盖的各种问题很可能在四季度爆发。
事实上，今年以来，南京、廊坊、合肥等多个城市都出台了新的监管要求，重点打击售后包车、虚假广告、发布虚假信息、签订阴阳合同、变相捆绑销售等行为。
此前，阴阳合同事件多发生在二手房交易过程中，而如今严管合一出现双重合同，房企抵制违规经营的真正用意何在？
新城控股(23.100, 0.31, 1.36%)集团有限公司高级副总裁欧阳杰在接受《财经》新媒体记者采访时表示，受到限购等监管政策打压，贷款、销售和价格，以及房价都上涨了。 在地势较高的城市，投资潮逐渐退潮，一些无力面对高房价的刚需客户也被挤出，改善了客户更多的观望情绪，导致成交量锐减流量，房企不得不通过降价等促销手段来抢夺。 有资格购买房屋的客户。 但在高地价的制约下，小幅度的降价效果不大，大幅度的降价又会吓退客户。 虽然不排除个别楼盘价格大幅下跌，但最终会导致“双向限价”和不备案的反向调控行动。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，交易价格决定定价策略。 对于现在的房企来说，成交不好，自然会有压力，希望通过以价换量来提升经营业绩。 此外重庆楼盘降价，从资金上看，房企已无法承受巨大的债务压力，仍需积极增加供给、加快销售步伐回笼资金。 从回笼资金来看，在“拿地-预售”环节会加快开发，此时节奏会加快，而在“预售-移交”阶段可能会放缓。
“对于房企来说，相比于各种项目维权机会的增加，回款才是最重要的，回款后只有现金流才能生存和发展。首先要解决生存问题，然后是开发的问题，近期房地产企业的投资和销售策略都是遵循这个逻辑，未来可能会有越来越多的城市和项目降价，而且降价的幅度会越来越大，这样的市场行情将会至少持续到明年年中。” 政策咨询研究中心主任张宏伟告诉《财经》新媒体记者。
不容忽视的是，房企在降价以求更快回款的同时，开始收缩对外销售合作以减少开支。 近日，上海某中介公司新房销售人员告诉记者，碧桂园上海项目因合同到期自动停止合作。
记者拨通安居客、房天下、平安好房等多家网站公布的多个碧桂园项目联系电话，均未接通。 据平安好房销售人员介绍，上饶碧桂园忻州州目前未与该公司合作，也未录入项目电话。 网站页面仅显示项目信息。
对此，严跃进表示，对于这类企业来说，一方面是楼盘供应量大，客源在减少。 取消合作销售可以减少一笔营销成本。 同时，现在的房地产销售比较细腻，销售口径一定要统一，独立屋的销售可以比较可控。 此外，不少房企调整了内部架构，原本的代理销售费用可以用来激励自己的内部营销团队。
中小房企面临生死抉择
与一二线城市相比，国庆期间的大量降价让部分三四线城市的楼市陷入水深火热之中。 中金证券研报显示，9月监测的60个城市新房销售面积环比仅增长1%，明显低于历史季节性水平（平均环比）。近七年9月单月涨幅8%）； 一二线样本城市（同比增长5%）的销售表现普遍好于三四线样本（同比增长1%）。 价格方面，9月60个城市新房销售均价同比分别上涨13%和3%。
从今年10月黄金周楼市成交面积的表现来看，中央指数研究院数据显示，一线城市整体同比上涨39.5%。 上海增幅更为显着，广州增幅超过40%。 近20%。 三四线城市中，半数城市同比增长，但部分城市出现较大幅度下滑。 比如扬州同比下降91.7%，南京、惠州、福州等城市也出现了不同程度的下降。
对此，张大伟认为，9月全国一二线城市楼市成交量较8月无明显增长，楼市告别金九。 由于房地产市场调控压力较大，在商业贷款持续承压的同时，全国多地城市公积金政策也开始收紧，令市场继续观望。 许多城市的房地产市场逐渐开始涨跌互现，房价调整开始出现以点带面。 在北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等调控政策严格的城市，房价开始回落，开始逐步走低，进入“滞销货”时代。
对于未来走向，严跃进表示，近期供应规模较大，但市场并未出现强劲反弹，这与开发商的预期不同。 如果市场继续降温，或者回暖迹象不明显，一方面开发商现有的经营思路会被打乱，比如裁员会增加，另一方面后续的投资，包括拿地，也会受到影响。 不仅如此，还会大规模出现更多的降价、抛售、退货等行为。
同时，欧阳杰进一步分析，在房价高位的三四线城市，如果供大于求，房价将难以下调； 如果供过于求，现金流紧张的房企会提价降价也就不足为奇了。 其中，去年以来房价过高、土地供应过剩的城市越多，尤其是首都圈周边的一些中小城市，未来的市场就越会被透支。 在监管政策的挤压下，流量的下降会更加明显。
据统计，今年未售出的土地拍卖量达到历史较高水平。 截至 9 月底，888 块土地未售出。 对于近期土地市场拍卖失败案例增多，欧阳杰表示，拍卖失败案例增多的原因，不是地不好，也不是房企不想拿地，而是地价高了。太高。 一二线城市限价，房价与地价的差价不足以覆盖建筑安装、运营、税收等成本。 另一方面，一旦高价进场，拖延的时间越长，资金成本越高，日后平仓的机会越小，获利的可能性越低。 未来，不少三四线城市的高地价项目极有可能重蹈一二线城市地王的覆辙，同样会陷入“限价”的陷阱。
事实上，在万科公开表态“活下去”之前，一位中小房企高管曾向记者透露，今年企业面临的最大问题是如何安全活下来。 中小企业盈利能力不强，资金周转不顺畅，无法偿还债务。 目前地价高，不拿地就存在生存危机，如何生存是中小企业面临的两难选择。
三四线城市的中小房企还没有觉醒，今年上半年还在大举拿地。 对此，欧阳杰表示，对于三四线城市的中小开发商来说，风险极大。 未来，有核心竞争力的中小房企可以专心做小而美的产品，有土地资源的中小房企可以与大企业合作。 对于没有竞争力和资源的房地产企业，一方面可以继续在下沉城市拿地，另一方面也可以转移投资房地产开发项目。
“调控仍将继续，乐观估计会持续到明年年中，悲观可能会持续到明年年底和明年上半年。如果调整的预期和目标没有达到，那么调整的步伐调控不会放松，连续三年调控的最终目的是要实现住房回归居住属性。 张宏伟说道。
