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正文3243字，预计阅读时间：每个人都不一样
文丨子木
北京的朋友昨天告诉我，不知为何，最近北京的楼市异常火爆，但也出现了很多奇怪的现象。
比如有的房子在排队买，有的房子却在降价出售。 有的房子空置无人出租，有的房子租金上涨。 北京南四环甚至还有25000元/平方米的房子挂牌，这显然超出了以往的舆论。 对北京房价的看法。
为了找到这个问题的答案，我特地调取了几家中介最近的楼市数据，和几位二手房中介聊了聊，终于明白了其中的原因。
而似乎所有的数据都指向同一个结果，“北京房价底部窗口正在消失，留给刚需的时间不多了”。
至于为什么，还是从大盘说起吧。
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市场
事实上，去年底北京市场就呈现出逆势上涨的态势。 11月和12月成交量连续两个月上涨，已经告诉我们明年大概率会出现小阳春行情。
那段时间，北京市场的买气还算一般。 上百万的房子，砍个十万到二十万很正常。 许多有思想的人提前买了车。
2020年1月之后，北京楼市进入春节冰冻期。 结果又来了一次疫情，隐藏的小阳春市场推迟了2个多月，到4月份才蓄势待发。
可以说，北京是疫情过后楼市恢复最快的城市之一。 4月，量价齐升北京中心区域房价降价，二手房成交量达1.37万套，重回去年3月高峰时的75%。
那段时间是北京中介最忙的时候。 一位中介朋友告诉我，平时，“前脚一走，就有人来看房，周末连吃饭的时间都没有，仿佛回到了2017年。”
4月末进入5月，北京市场行情依旧平稳。 数据显示，“五一”期间二手房网签139套，新房网签666套，住宅网签805套。
虽然5月份的整体网签数据还没有统计出来，但现在来看，5月份相比4月份会有明显的增长，小阳春至少要持续到6月份才能画上句号。
关于近期北京市场的火爆，可以归结为以下几个原因：
一、随着疫情结束，前期积压的购房需求将集中释放
2、由于房贷利率的下行趋势和“买涨不买跌”的心理，之前苦苦等待的客户也开始进入战场。 多数人认为北京房价已经进入合理区间，不能再等了。
前段时间，网上很多人表示，这波疫情严重打击了北京的购买力，但其实很难成立。
你想想，北京的房子动辄几百万起步，首付资金肯定不是一两天凑齐的。 疫情的影响是短期的流动性收入，与之前的储蓄关系不大。
以前段时间买房的朋友为例。 房子633万，贷款300万多，月供1.8万左右。
按照收入50%的还贷率，在北京能买得起房子并能稳定还贷的至少是中层以上的白领。
疫情造成的失业，对下游影响更大还是对上游影响更大？
2个
最需要的
从这个角度来说，北京的市场是很好的，但是为什么会出现上面朋友说的这种奇怪的现象呢？ 为此，我特地查看了他描述的房源。
不幸的是，南四环2.5万/平方米的房子已经卖掉了。 但是我也有了新的发现。
在北五环天通苑，一套房源在售，挂牌单价2.1万/平方米，比同小区同类型户型价格低48%。 2.1万一平方米的房价在北京五环内极为罕见。
不过，更有意思的是，北京豪宅顺义后沙峪地段的一套在售房源，挂牌单价2.9万/平米，比北京房价低61%。同一个社区。
西城区南二环一房挂牌单价5.4万/平方米，比同小区低46%。 要知道西城的房价是全市最高的，房子所在区域的房价是9.8万一平方米。
那么是什么原因导致这些房子的售价会远低于周边均价呢？
答案很简单，面积。
以上三套房屋的面积分别为：211平方米、547平方米、253平方米。 这些房子都是非学区房，总价高，装修面积大。
根据目前北京地区的限购政策，加上中介费和税金，二套房客户需要支付的首付比例达到房价总额的70%左右。
买得起大户型和改良房的人一般都不是首套房，70%的首付是普通人难以承受的。 因此，大平米改善房的流动性进一步降低，根本卖不出去。
一位中介告诉我，每天来店里的买家90%都是刚需，3房以上肯定不考虑。 这段时间北京中心区域房价降价，500万元以下的房价每天都在调整，大平米的房价每天都在下跌，分化非常严重。
这也是为什么我一直劝大家，如果房子够住，第一套一定要选择70-90平米的刚需房。 在北京，铁路附近刚需的小户型和两居室一直都是硬通货，增值潜力肯定比大平米改善房要强很多。 但由于改善房的受众相对较小，并不代表整体市场。
3个
租赁市场回暖
从目前来看，北京楼市一直以刚性需求为主。 事实上，刚性需求占据了市场的主力军，不仅表现在户型的选择上，近两个月北京各区域房价的上涨也说明了这一点。
数据显示，4月份房价涨幅前三的地区分别是通州、顺义、石景山。 这些地区是500万以下房屋的主要分布地。 东溪市、海淀区等主城区排名靠后。
与此同时，近期北京的租房热度也开始回暖。 有必要谈谈这一点。
事实上，租赁市场是此次疫情的重灾区。 前段时间，我和朋友估算，此次疫情给北票造成的直接或间接经济损失在15000-30000元左右。
尤其是3月份，湖北无法返京复工，退租现象十分严重。
但在 5 月，租赁市场开始复苏。 据统计，与上月相比，北京市住房租赁人气指数上涨31%，平均租金稳中有升，环比小幅上涨1.5个百分点。 在四个一线城市中排名第一。
租赁市场刚性需求仍为主流，丰台、昌平、大兴、房山等周边地区租赁最为火爆。
4个
底部机会
对于北京的现状，我可以用两个词来形容：“理性”和“扎实”。
上一轮房价上涨推动北京房价上涨，一度达到每平方米7万多，随后2017年“317新政”后，房价开始大幅下跌。
经过两年的调整，从2019年年中开始，北京房价开始企稳，在6万/平方米左右小幅震荡。
疫情过后，是真正考验一座城市实力的重要时期。 而北京一波又一波的刚需入场，折射出北京楼市坚实的底部支撑。
数据显示，北京房价同比上涨3.3%，低于深圳的4.8%。
但两者相比较，深圳的炒房动机显然要比北京强很多。 北京房价上涨是在政策严格调控、信贷开放不松动的情况下形成的。 它是真实市场自然供求的结果。
在这个水平上，北京市场是合理的。 房子的价值与地段、配套、流动性强相关。 这比往年芝麻、绿豆、烂白菜的乱涨要好得多。
而且，在今年前四个月的北京土地拍卖市场上，北京土地总成交额达到1130亿元，远高于没有疫情的2019年。
开发商最看重的是利润，这也从侧面反映出不少开发商已经窥见了北京的房地产机会，并做出了最直接的反应。
当然，未来北京的房价会上涨多少，谁也无法预料，但可以肯定的是，随着刚需购房者的不断涌入，北京的房价跌势不可阻挡，“底价”不断涌现。 ”逐渐巩固并逐渐消失。 这是市场自己选择的结果。
现在看，北京这几年调控成效显着。 房价回归2016年10月，4年一个周期，算是刚需年轻人的福音。
这时候肯定会有人质疑，这不是说“房不炒”吗？ 北京的房价肯定不会涨，买房不用愁。
事实上，北京是国家政策的中心。 口号只要喊一天，政策就绝对不会放松。 但是，“房住不炒”并不代表“房住不涨”。 大涨是不可能的，但是10%的波动是允许的。
你要明白，北京的10%代表着几十万。 如果能接受这个资金区间，就不用考虑房价周期了。
并且在前四个月的土壤拍卖中会发现一个现象。 北京共拍出32件拍品，其中21件不限价拍品。 平均楼面价达到3.6万元/平方米，较去年2.5万元/平方米的楼面价上涨近1万元/平方米。
面粉贵，价格不限。 面包的价格会上涨吗？ 你必须弄清楚。
·结尾·