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本文关键词：厦门楼市 楼市政策
字数：5813字阅读时间：15分钟
一位从事房地产行业的人士表示，厦门房价的这一轮下跌，是投资者逐渐退出的过程。 厦门楼市终将回归理性。 “就像海里的潮水，涨涨落落，退潮时，谁在裸泳厦门中介好砍价吗，谁也看得出来。”
立秋后的厦门，高温天数几乎是往年的两倍。 8月以来，被称为“夏日恶魔”的副热带高压持续统治着厦门。 但让厦门陷入全国舆论漩涡的，并不是它的持续高温，而是房价“暴跌”的传言。
8月初，市场热议“厦门楼市崩盘”。 有媒体报道称，“厦门的地价与2016年相比几乎腰斩，2016年的高价地有的不敢开市，有的只能亏本卖。与2017年3月的高峰期相比，岛内每平方米价格下降了10000-15000元/平方米，岛外下降了60-10000元/平方米。
（厦门-白鹭女神）
李达是厦门一家房地产自媒体的主编。 这两天他忙得不可开交，无数外国友人给他打电话询问厦门楼市“崩盘”的情况。 “厦门房地产市场在最严格的限购限售下进行调整，厦门房地产市场的投资者已经没有生存空间，部分泡沫正在破灭，但绝对不是崩盘。我们对此感到非常愤怒崩溃论，准备写一篇文章反击。”
厦门楼市怎么了？ 记者日前来到厦门，实地探访楼市情况。
01
物业代理
“房价从高峰期每平方米下降了1万元左右”
8月9日，厦门思明区莲月路一家千千坊中介店店长李佳告诉记者，厦门的房价确实降了，她的店主要代理的几个区，比如玉秀里、莲月里, 现在是平的。 价格在48000元左右，比高峰期每平方米低了10000元左右。
连月里一套两房两居66平米的房子卖300万元，还有议价空间。 附近有个像松柏一这样的优质小学，挂了好几天了，还是没人管。 “以前是几个人抢房子，店里人头攒动，现在店里看房的人很少，一个月卖几套房子都难。”
思明区麦田地产体育路店业务经理刘伟介绍，今年以来，该小区挂牌价每平方米下降了5000元左右，降幅在10%左右。 并没有传闻中那么严重。 跌幅比较厉害的一般是那种炒作过度的“老小”，一些质量较好的社区调整幅度很小。 “与其说是全面暴跌，倒不如说厦门楼市开始出现分化，房地产交易开始趋于理性。”
（厦中路夜景）
厦门湖里区一位中介也表示，岛内房价普遍每平方米下跌1万元，岛外每平方米下跌5000至1万元。 由于议价空间较大，二手房的挂牌价与实际成交价的价差也比较大。 “买房的客户会参考2016年底的价格，很难成交高于2016年底的价格，如果继续下跌，去年涨幅最猛的厦门将被消灭。”
从统计数据来看，今年1-7月，厦门二手房挂牌均价分别为50908元、51000元、51060元、49245元、49206元、49117元和48494元。 数据显示，2018年上半年，厦门二手房（住宅和非住宅）共成交10479套，较2017年下半年下降28.63%。
记者注意到，在厦门多家信息网站上，不少业主直接将自己的房屋挂牌出售。 销售信息中频频出现“65万大降速卖”、“一价20折”、“有诚意的进货条件尚可谈”等字眼。 一位中介人士表示，目前很多房东急于卖房，买家多次降价或承诺押金的情况非常普遍。
（厦门-演武大桥夜景）
“但顾客的普遍心理是买高不买低。” 一位经纪人告诉记者，由于成交量不多，厦门很多小的房产中介店面都失去了生意，很多店面的员工都开始转行。 一个做了多年房产中介的朋友前几天刚转行做保险。
2个
购房者
“再等一会，不要成为最后一个接受者”
尽管楼市惨淡，但厦门仍有不少购房者犹豫观望。 姚文是厦门的一名公务员。 2013年，她在厦门岛外集美区购房，不到5年时间，她花约150万元买下的70平米两居室，已升值至去年高峰时的近300元。 1万元，她一直因为孩子上学的问题，想换掉岛上的房子。 这两个月来，她一直在寻找新房子，不断地看岛上的房子，同时开始卖房子。
这两个月，姚雯觉得自己陷入了进退两难的境地。 一方面，她的房子挂牌后就没人关心了。 与经纪人商量后，她将价格降至260万元。 几位房客来看房，其中一人要价240万元。 租户已经在同一个小区预定了另一间公寓，并且已经支付了押金。 另一边，岛上的中介天天给她打电话，推销特价房和优惠房。
姚文居住的小区有20多套房源在售。 她说，“以前是卖方市场，你看中的楼盘一犹豫就被抢走了。现在压力转移到了卖方身上，买卖双方的心理博弈悄然逆转，买家在现在不着急，慢慢选择，现在中介又在帮买家砍价。”
(厦门-环岛路)
在厦门从事教育行业的王楠，也是观望团的一员。 她原本打算在岛上买一套一居室的小房子，但亲戚朋友劝她再看看。 厦门的楼市这几年涨的太多了。 目前的下跌可能才刚刚开始。 “很多朋友都劝我，宁愿等这波降价潮稳定下来，也不要做最后一个接手。”
3个
开发商
“厦门拿地越来越难了”
厦门翔安区位于厦门岛北部。 根据《厦门市城市总体规划》，厦门将建设“一岛、一带、两核、多中心”的组团式海湾城市。 .
一条10分钟车程的隧道连接厦门岛和翔安新城。 近两年，这一带一直是房地产开发的热点，各大开发商纷纷斥巨资在这里买地，呈现抱团之势。 不少房地产观察人士将翔安的地价和房价变化视为厦门楼市的风向标。
公开资料显示，今年7月2日，翔安X2018P01地块最终成交价达15.98亿元，楼面价21182元/平方米，被海升拿下。 翔安X2018P02地块被特房拿下，总价17.02亿元，楼面价19814元/平方米。 这两宗土地出让引发市场热议。
因为，不到一年前的2016年8月26日，离这里不远的2016XP06地块被融创以30.76亿元的价格拿下，底价37512元/平方米，溢价率142 . %. 翔安2016XP04地块由厦门融侨以总价42.18亿元拿下，楼面价38345元/平方米，溢价率139.66%。
(厦门-郑成功雕像)
虽然这两期拍卖的地块的区位属性并不完全一致，但厦门地价“腰斩”的传言也由此而来。 中原地产首席分析师张大伟认为，与2016年新出让的地块相比，这里是地铁环绕的热点新城，直线距离2.4公里至2.8公里的非热点区域。
然而，厦门地价下跌在厦门房地产业内人士看来却是不争的事实。 相关数据显示，近两年厦门地价楼面价确实暴跌。 2018年全市最新均价为每平方米21879元，较2017年下跌近20%，较2016年高峰期下跌约30%。
厦门多位开发商告诉记者，厦门地价下跌主要是受土地拍卖政策的影响。 7月2日，厦门出台土地拍卖“一次性出让”限制，10万平方米以下的住宅用地必须一次性出让。 这对开发商传统的销售方式起到了颠覆性的作用。
过去，开发商将一块土地分多次出售，可以根据市场变化调整销售量和价格。 今后将一次性开市，统一入市。 开发商面临的不确定性增加了很多。 尤其是现在地价高，楼市不稳定，开发商会很被动。
“堵死了开发商保底惜售的空间，这是针对性很强的调控措施。” 厦门多位房地产从业者坦言。 厦门一位房地产开发商表示，他们已经感受到了当前厦门楼市的危险，大多数中小开发商都不敢在厦门拿地。
“厦门拿地越来越难，不确定性也很大。我现在已经放弃厦门市场，搬到郑州去了。现在很多以前在厦门的开发商都搬到了郑州这样的中心城市。”还有合肥。”
4个
销售办公室营销人员
“开发商亏本卖房”
8月8日，记者来到翔安新城。 经过近两年开发商的拿地潮，这里楼盘众多，聚集了融创、世茂、融侨等知名开发商。 据不完全统计，这里有20多个楼盘。 物业正在开业或等待开业。 宽阔的马路上行人不多，只有施工人员顶着酷暑在工地上干活。
（厦门鼓浪屿）
记者以租户身份走访了融创东南公馆（2016XP06地块）和附近的世茂国丰长安。 在这两个售楼处，刚停好车，营销人员就过来撑伞，非常热情。
世茂国丰长安售楼处营销人员第一时间介绍了楼盘情况：“我们的楼盘位于翔安南新城，紧邻具有‘海绵功能’的鼓罗公园，还有两条地铁在建离小区不远，距离建设中的厦门新机场仅10公里左右，距离海岸线仅数百米，从厦门岛出发，通过翔安隧道，转几个弯就到了到达社区，未来升值潜力巨大。”
据销售人员介绍，小区楼盘分为两部分，两栋高层和十栋叠层别墅。 目前高层在售，5栋叠层别墅已售罄，1栋在售，另外4栋暂未售出。 开幕。 由于政府房地产调控后限价，高层均价在36000-38000元/平方米，精装修。
而这块地以每平方米37512元的楼面价收购，非常便宜。 叠层别墅的物业面积为110-150平方米，总价约500万至800万元/套。 “开发商亏本卖房子，对客户来说只是赚了一笔钱。”
记者观察到，前来看房的客户寥寥无几，一个小时内也没有看到其他访客，售楼处工作的营销人员大多在聊天或刷手机。 由于周边楼盘项目众多，开发商面临激烈竞争，加之房地产市场观望情绪浓厚，开发商纷纷采取赠送产权面积等促销措施，部分开发商也纷纷降价对于稍后将启动的项目。
据厦门新景祥市场研究中心报告，下半年将有多个新项目入市，部分地块需办理一次性预售证。 商品房供应有望迎来小高峰。 新房销售市场的竞争将更加激烈。
5个
投机者
“这辈子最失败的生意就是去厦门炒房”
厦门楼市的这一轮调整，让不少炒房者望而却步，他们中的大部分人都没有预料到调整来得如此之快。 2016年厦门中介好砍价吗，厦门楼市依旧异常火爆。 龙岩、漳平、泉州的很多企业家都到厦门炒房。
(厦门-厦门大学)
作为一个常年生活在闽西小山村的农民，钟明从未想过自己有一天会在厦门买房，更没想过这只是他噩梦的开始。 钟鸣是福建龙岩人。 他从事农产品贸易多年。 后来，他与其他人共同创办了一家农业公司。 公司每年能为他带来30万多元的利润。
2017年初，他利用厦门亲戚的资质，在厦门同安投资了一处房产。 他全款买下的房子花了180多万元。 其中100万元是他多年务农的积蓄，30万元是从金融公司贷款，50万元是私人高利贷。 钟鸣说，他当时预测，购买的房产至少会增加50%。 如果能成倍增长，多年耕耘就值了。
一开始，他买的房子还在涨价，市值达到了200多万。 随着厦门楼市的火爆，厦门的房地产调控措施也在一步步收紧。 在2016年出台限购令的基础上，厦门又陆续出台了更加严格的政策法规，一次比一次严。 2017年3月25日起，厦门新购房需取得产权证两年后方可挂牌交易。 厦门也成为全国首个出台居民购房“限售”政策的城市。
钟鸣表示，楼市调整的迹象一开始并不明显。 直到几个月前，越来越多的房子在卖，价格也在一路下跌。 钟鸣在同安买下的房产，也跌回了成本价。 除去税费，他现在卖肯定亏本，而且已经付了三十多万的利息。
由于竞争激烈，今年钟鸣的农业公司利润大幅下滑。 这些利润现在都用来支付贷款利息了。 不仅资产全部捆绑在房产上，每年还要支付15万多元的利息。 农民企业家钟鸣，被厦门楼市深深锁定。 他说，“这辈子最失败的生意就是去厦门炒房。”
前房地产从业者何斌告诉记者，像钟鸣这样的例子在厦门还有很多，并不极端。 在前几年房地产市场的高峰期，众筹、集资炒房在厦门十分普遍。 “我当时劝了很多人，但最让我不安的是我姐姐没有劝，现在她也被关起来了。”
何斌说，几年前，厦门房地产市场火爆的时候，民间金融借贷很发达，民间借贷公司很多。 随着房地产市场的降温，这些公司现在已经销声匿迹，转战其他项目。
(厦门-珍珠湾)
厦门市思明区体育路附近的一名房产经理表示，就在两个月前，蓝湾国际一位业主以100多万元的跌幅卖出了一套价值1000多万元的房子。 虽然房子卖了近900万元，但后来得知业主欠下网贷800多万元，实在是忍无可忍了。
这位经理说，他平时接触到很多这样的案例。 去年入场的炒房者，大盘一般要亏100万元，小盘要亏50万元左右。
何斌表示，厦门房价的这一轮下跌，是投资者逐渐退出的过程。 厦门楼市终将回归理性。 他指着不远处的海岸线说：“这就像大海的潮汐，有涨有落，但退潮时，你就能分辨出谁在裸泳。”
（文中涉及人员姓名均为化名）
6个
总结
厦门楼市不是崩盘而是分裂
福建是我的家乡，在厦门有很多朋友和同学。 与网络媒体尤其是自媒体对厦门楼市“低迷”的狂欢报道相比，这些真正住在厦门的朋友们显得淡定。
正如何斌在文章中所说，厦门房价的这一轮下跌，是投资者逐渐退出的过程。 而且，厦门楼市的调整并不全面，呈崩盘式。 其实更多的是楼市的分化。 前期被过度炒作的，尤其是“老小”，确实跌幅较大，但很多质量较好的楼市价格还是比较坚挺的。
当“房住不炒”成为房地产调控的核心逻辑。 泡沫破灭是必然的过程。 厦门楼市有泡沫吗？ 不管未来房价怎么走，目前来说都是不争的事实。 大量炒房者的存在就是最好的例子。 根据易居研究院、克而瑞等80个城市的统计，厦门的高房价与实际收入的偏差达到41%，居首位。
来自福建龙岩的互联网精英、美团点评CEO王兴近日在“饭否”朋友圈发表了一段关于房地产的精彩点评：“房地产泡沫对国民经济造成的巨大损失并不其实在于泡沫破灭后房价的下跌，资产价格的大幅缩水，是泡沫破灭前房价过高导致社会资源的巨大错配。
高房价其实不利于一个城市的长远发展。 比如人才的流失，这次在厦门，很多受访者都提到了在厦门苦苦挣扎多年，最后因为房价高而逃离厦门的例子。
今年7月，厦门出台“厦门45个人才新政”，对符合条件的人才给予住房补贴。 同时，房价调控也走在全国前列，并收到实效。 但是，单纯依靠行政手段控制房价并不是长久之计。 房地产调控的核心是建立长效机制，最终实现“住得住”。
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——珍妮
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