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过去三年半，是深圳楼市调控的动荡时期。 让我们一起回顾12次楼市调控。
调控是楼市的稳定器，是调控经济运行的重要手段，是防范系统性金融风险的重要内容。
01
2016 年：5 次调整
『1』2016年3月25日：社保1年改为3年
325新政提高非深户购房门槛：
深圳楼市监管3月25日晚发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确非深圳户籍在深圳购房，以及社保缴费期限由原来的1年增加到3年； 还清房贷买二套房时，首付比例由30%提高到40%，意见立即执行。
新政策规定，能够提供自购房之日起3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非居民家庭，限购一套住房。
据深圳联家市场研究中心监测，2015年深圳购房者中，社会保险不足3年的不到10%。 因此，这次只有不到10%的人口受到影响。
点评：调控政策相对温和，对市场的伤害有限，但具有很强的信号作用，控制了外资进入深圳楼市的难度2016 深圳楼市降价，增加了购房难度。
『2』2016年4月1日：上调评估价
以此来打压市场交易，增加交易成本。
4月1日起，深圳例行更新房地产交易评估价格。 本次更新涉及的房源中，住宅楼盘价格普遍上涨明显。 同时，不同地区有不同的调整幅度。 按照“一房一价”的原则，个别地区房源挂牌量涨幅甚至超过50%。
从我自己和身边朋友的案例来看，这次房子过户价涨幅在40-60%2016 深圳楼市降价，平均涨幅在50%左右。
点评：这一次，入市2年多的二手房成交量增加了不少。 房屋交易成本最多的是增值税+契税+个税，达到9个点，交易增加50%*9%*原转让价，交易成本最低只增加契据的1%税，交易成本增加1%*50%*原转让价格。 总体来说也是比较温和的调控政策。
『3』2016年5月1日：营业税改为增值税
这是国家政策，其中还包括深圳二手房交易的营业税。
5月1日起，营业税改增值税将在全国全面实施。 “营转增值税”是指将个人二手房交易征收的营业税改为增值税。
营业税按交易金额征收，增值税按增值额征收。 公式如下：
营业税=营业税含税×征收率，深圳征收率为5.6%
增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率，增值税改革后征收率为5%
这个政策主要影响的是豪宅，当然也影响不到2年的普通房。
比如你买豪宅，转让价300万，2年后卖掉，转让价600万，那么营业税就是（600-300）*5.6%=16.8万，增值税为(600-300)/[(1+ 5%)*5%] = 142,800。
点评：经过测算，“营改增”后，二手房交易税费有所降低，这对购房者来说是个福音！ 其实此时深圳的搭便车政策，因为在全国范围内，正是去库存的高峰期，也是全国楼市的松弛期。
『4』2016年10月4日：处女贷出江湖，血雨腥风，社保3年改5年
2016年10月国庆期间，全国各地纷纷出台调控政策。 深圳出手重磅，推出处女贷政策。 同时，继续加大非深户购房难度。 可以说，楼市是自我阉割的自杀式调控。
10月4日的新政，是深圳楼市拐点的关键里程碑政策。
10月4日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等七部门关于《进一步促进经济平稳健康发展若干措施》的通知（深府办[2016]28号） 《我市房地产市场》，简称深八，选择最关键的两点：
本市户籍成年单身（含离异）限一套住房； 连续5年以上缴纳个人所得税或社保的非居民家庭限购一套住房。
对于无房无贷款记录的，继续执行30%的首付； 无房但有贷款记录的，首付不低于50%； 如果买家家庭在本市有房，贷款首付比例不低，在百分之七十。 简称处女贷。
点评：10月4日的新政是深圳楼市转折点的关键里程碑政策。 如果说维珍贷新政是深圳房地产市场调控的主菜，那么之前的三项规定只是饭前的开胃菜。 房地产市场的本质是金融，金融的本质是杠杆。 所以，这一次的监管是打了蛇耳光，恰恰是监管。 4月，深圳房地产市场鬼狼嚎叫。 楼上立马结冰，销量直线下降到冰点。 记得那次之后的一个月，二手房月销量还不到4000套。
『5』2016年11月8日：再次上调评估价
10月10日，深圳市房地产评估发展中心在官网发布提示，根据房地产市场变化，自2016年11月8日起定期更新房地产估价。
10月4日“神八条”公布后不到一周，又添了一刀，着实让深圳楼市雪上加霜！
根据个人和身边朋友的情况，本次转让价格的涨幅在30-50%左右。
此后，按照2015年9月的豪宅标准线，深圳到处都是“豪宅”。
点评：该政策是10月4日的补充政策，增加了交易成本，进一步打压了二手房交易。
02
2017年：1次
『6』2017年1月19日：新房限售
深圳市规划国土委关于印发《商品住宅、商品房预售管理办法》的文件：
《细则》规定，建立商品房、商务公寓预售审批预审制度。 根据《若干办法》的有关规定，申请预售项目为首次申请预售的，按户型均价（以建筑面积90以下为准）平方米、90-144平方米、大于144平方米）申报。 不得明显高于周边同类型、同类型待售项目的平均售价。 如周边无同类待售项目可供参考，可参考周边同类型二手房价格； 均价不得高于本项目前期实际销售价格。 如果在上一期销售中没有同类房源或价格明显低于当前市场均价，可参考周边同类同类型房源的销售均价进行销售。 预售受理时间由深圳市规划国土委根据此前报送的预售计划统一分配，与预售项目价格相匹配。
点评：这是对104新政的补充。 与其他省市相比，深圳的做法是直接横向比较来控制房价上涨。 过去，无需申请商品房预售许可证即可直接挂牌交易的房地产，也被纳入政府的价格监管体系。 死了。
因为新房限价，有招商蛇口双溪“500万蹲点”，华润大冲润富三期的盛况。 有人戏称，新房限价是给富人送钱的政策。
虽然当地月度房地产均价数据看起来不错。 记得当时很多官方报道都说深圳的房价连续几个月下跌。 也有人说，这是一种自娱自乐，自欺欺人的控制术。
说了这么多深圳的规定，你可能看完有点累了。
让我添加一个轻松的话题。 两会后，北京房地产调控杀手锏出炉。 这个时间我记得很清楚，是3月17日。3月15日，我在个人微博（粤粤贵州公众号）上预测，两会结束后北京将出台调控。
03
2018年：5次
『6』2018年3月1日：首套房利率上调10-15%，部分银行停止放贷
2017年下半年到2018年底，由于去杠杆，资金非常紧张。 随着楼市调控的深入，2018年3月1日，深圳银行深圳上调首套房贷款利率，上调幅度为基准利率10%。 -15%左右，二盘上涨20%，进一步打压市场成交。
点评：这也是4月份的八项配套政策，进一步打压了市场成交。
『8』2018年3月28日：三价合一
3月28日，中国人民银行深圳中心支行、银保监局、规划国土委联合发布红头通知，要求“两网联通、三价并网”一”，这意味着传闻已久的“三价合一”正式登陆深圳。
业界早已刷屏，也算是爆料了。 其实，三价政策的到来是必然的，哪一天是偶然的。 深圳选择了2016年325新政之后的两年，意义重大。
点评：这项政策的实质是调整税收，防止GPGD。 通过税收调整，影响市场，进一步稳定和巩固市场，夯实基础。 同时控制GPGD，化解或防范高杠杆可能带来的金融风险。
详见文章《》，为本号开通以来第一篇深圳文章。
『9』2018年7月31日：限售（公寓5年，住宅3年，企业不限购）
根据中央不炒房的精神和指示，7月31日，深圳市人民政府办公厅转发《市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控的通知》促进房地产市场平稳健康发展”。 通知的主要内容是以下几项：
1.禁止企事业单位购买商品房；
2.个人新购商品房限售3年；
3、新供土地上建设的各类商品房，只租不售；
4.个人、企事业单位新购商品房限售5年；
5.如果购房者在离婚后2年内申请住房贷款，贷款比例会增加。
点评：该政策主要针对和打击炒房行为，精准发力，精准打击。 对短期炒房、公司炒房、离婚炒房有抑制作用，同时对二手房、商品房流通有一定的抑制作用！
详见7月28日《》一文。
『10』2018年8月3日：二次房改长效机制，保障性住房住15年才能卖
根据《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供应、多渠道保障租购保障的住房供应保障体系的意见（征求意见稿）》，简称第二次房改：
到2035年，累计新增各类住房170万套，其中人才住房、保障性商品房和公共租赁住房合计不少于100万套。
优化商品房市场供给结构，增加中小户型普通商品房供给。 正确引导居民住房消费观念，保障合理自住需求，抑制投资投机行为。
点评：二次房改是深圳未来楼市的关键举措。 旨在打造多元化的住房渠道。 不符合保障性住房条件的低收入者，在城中村租用自然保障性住房。 符合保障条件的，交给政府，商品房交给市场。 每个消费群体都能找到适合自己住的房子。配合二次房改，后期会出台多套文件，比如城中村改造，没有放之四海而皆准的旧改； 如棚改政策，推进低容积率旧房棚改，提高容积率，增加各类保障性住房供应； 人才住房、经济适用房、廉租房申请和管理办法。 简单地说，二次房改摒弃香港模式，学习引进新加坡模式。
二次房改后怎么办？
『1』承保对象：
『2』对于有能力但没有买房的人：
『3』有房子想改善的人：
『4』对于那些固执己见，还想炒房的人：
