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今天要和大家分享的是“二手房如何砍价”。 下面的价格谈判过程，都是来自于我的实战经验。 当然，我哥是做房产中介的，也在帮我更快的了解门道；
请耐心阅读。 只要看完消化了，买房就能省下几十万，甚至几十万。 这相当于白领的年薪水平。 这不值得吗？
首先我们先来了解一下议价最基本最基本的工作，就是了解你想买的小区成交均价和二手房价格的价格体系是怎么形成的？
1）近期成交均价，建议参考屠博士和链家，数据较为可靠真实；
成交均价：指小区一定范围内实际成交的平均成交单价，成交均价接近小区大体位置楼数的中高层北向价;
二手房价格体系如何？ 二手价格因素包括这些：楼层（40%）、朝向（30%）、噪音（15%）、景观（10%）、维护（5%）等；
从整体上看：小区花园中心的价格一定要高于小区边缘的几栋楼的价格。 楼王单元通常是指面向花园中心的朝南单元。 视野幽静，视野开阔。 楼王单元价格为：小区均价X（1.1-1.15）
社区边缘的建筑物数量一般受道路噪音或社区会所或社区商店的街道噪音影响。 边缘的建筑物数量普遍较差。 小区楼数平均：小区平均房价。 社区均价X(0.9-0.95)
楼层：中高层价格最高，顶层和最低层价格最低。 同一栋楼每平方米差价200元。 小区大部分低楼层采光不好。 小区内的绿化树木可达小区4层左右甚至5层，绿化会直接遮挡部分采光；
方位：南北最佳，其次为南、东南、东、西南、东北、西北、北；
以英才美居为例，南向价格为4.2，而北向价格可低至3.8万元至3.9万元，南北差价约为每平方米2000至3000元；
景观：如今，人们越来越关注景观。 看河和不看河的价格差别很大。 一般来说，花园社区的中央花园景观最好。 看城中村，停车场略有减少；
以上一切都是为了让您在您的脑海中建立一个价格体系。 看房子的时候，应该给均价加分还是减分？ 该房屋的合理市场价格；
当您了解平均价格和上述价格体系后，您就可以在现场与中介一起踩市场。 如何踏入市场，才能对市场了如指掌？ 稍后我可以帮你出价吗？
以下是踩盘的社区。 特意分享了两张表格给大家参考，分别对应两个不同的社区；
从这两个区的表格可以得出什么结论呢？
1）涂博士和链家数据显示，英才美居成交均价4.2万元，美林湖畔花园成交均价4.8万元
你会发现一个现象，房产中介只会给你看总价，从不报单价！
有没有想过为什么报的是总价而不是单价？
因为单价很容易让购房者感受到房子的价格，总价对大多数人来说对单价没有那么敏感；
当中介给你报总价时，你要拿出手机计算一下每平方米的单价；
一般中介一天能给你看几套房子。 如果没有时间做数据，那就用手机的备忘录功能记录下自己需要的数据，回家后再做复习分析；
从这两张表还能看出什么？
梅林湖畔业主南向单价普遍高于成交均价2000-5000/平方米，盈彩业主南向挂牌价普遍高于成交均价2000-3000/平方米仪表;
美林老板的报价更是浮夸，这也验证了从老板谈话中得到的感受。 Merrill Lynch 的老板心态更好，也更加强硬；
以82平米的房子计算，一平米高出2000-5000元，美林业主的挂牌价比成交均价高出164000-41000元；
英才美居业主挂牌价高于成交均价16.4万-24.6万元，高出部分是我们至少砍掉的价格；
那你能不能根据表中的数据，结合成交均价和价格体系的正负点，得出你看中的房子大概的正常市场价，能砍多少？ 不痛苦吗？
这样做至少可以保证你买的是市场价的房子，不会吃亏；
卖家开高价是常有的事。 只要买房子，就得砍价。 作为卖家，您想以多一点的钱卖掉您的房子。
为了拿到业主的房子，中介会千方百计地通知业主，你可以按照这个价格卖掉房子。 中介费是按照房子的总价来提取的。 销售额越高，中介费越高。 上市价格过高的现象很普遍。
那你知道房子的合理市场价和议价范围，能不能多减？ 这就涉及到下面提到的讨价还价的方法和策略。 这些技巧可以帮助你买到略低于市场价的房子；
议价时须知：二手房能否议价成功，能砍多少，主要取决于买卖双方目前的心理和成交量。
一般情况下，市场成交量大时，卖家的价格预期普遍较高，议价难度会更大；
在冷市期，两类业主容易讨价还价：一类是期望值不高的业主，一类是急着卖房的业主，比如想要换房拿资质的，需要移民套现，生意周转困难。
降价前的准备：
1）看房时，不要马上表现出对房子很满意，先仔细看房，适当和卖家聊聊；
如果您确定要购买此公寓，则需要对房屋进行第二次检查。 二次检查应该带不同的人，看看不同人的意见。 做决定前多听听亲友的意见为时不晚；
2）看房过程中，主动与业主了解卖房原因，如有业主不透露，通过中介了解卖房原因；
通常卖房的原因无非是置换装修、急需地方、移民卖房、解决当前经济困难等；
如果遇到当前经济困难，急需卖房腾出额度，最容易砍价； 二是移民卖房。 基本上，房子的主人是不会回国的。 如果要处置国内房产，这种情况一般比较困难。 嗯，有谈价的余地；
但是，如果遇到即时的改进需求，是最难协商的。 这种卖房也占据主流，基本上是一分钱一分货，议价空间有限；
3）选择议价地点：不要在业主家议价，业主自己的家、地理位置和熟悉度会增加业主的气场，议价时业主更有优势；
4）投标前仔细计算好自己要投标的价格，不要随意更改价格，更不要听信中介的指使；
接下来，我们将谈谈在讨价还价中常用的几种策略和方法；
1）详细比较，了解房子的实际市场价格，找出房子的优缺点。 与业主交谈时，可以告诉业主对房子基本满意，但还有一些顾虑。 事实上，没有完美的房子；
比如我在买房之前，就跟房东表达了对马路上的小噪音的担心。 其实路比较远，对房子没有影响，但是我会表达一下对噪音的敏感度。 楼主一开始说不影响。 看我一直担心的看着马路，说可能有点影响，其实这只是我的说辞；
2）谈谈我的家人。 我是这次买房的主要谈判者。 我将以我丈夫为例。 比如我可以说“我比较倾向于买3房，我们的钱只能在这个小区买”。 两个房间；
这个价位基本可以买到英才的3房和金碧的3房（附近小区，卖家知道的小区），但是老公比较喜欢这个小区的环境，所以想买这里等等，所以卖方认为我们还有其他可能的选择；
3）配合中介买房怎么砍价，在谈价的时候，也要适度的向卖家透露他们在谈其他小区的房子，现在决定看哪个可以谈哪个；
这时候需要中介出来配合确认我们还在谈另外一套房的价格，说明我们现在是签价格，到位就签。 这时候签价格是为了给卖家打针。
4）哭穷卖惨，跟业主说说现在出来打工的年轻人，好不容易攒下这点钱，找亲戚朋友借钱补首付去广州买房. 现在赚钱难，反正多惨多惨啊，让主人心生同情，谈价钱就容易多了；
5）轮子大战，中介当时也和我合作，让几个中介朋友轮流给业主打电话，说有客户可以看房，什么价位可以买。 当然，报价都低于我的报价；
如果没有合适的中介，那就找亲戚朋友帮忙，轮流看房报价，都比你的价格低。 谈论房子的缺点会影响房东的心理。 这会直接降低业主的心理预期，卖家仍然会认为你是一个真正有诚意的买家；
以上只是策略和方法。 很多时候，让你说天黑了，价格不降也很正常。 卖家愿意降价，一定是你能帮她解决一些当前的困难。
分享我们之前谈过的房子，成交价直接比正常市场价低了42万，注意了，高于正常市场价，这个卖家卖房是为了周转；
如果他的房子短线卖不成功，房子可能会被抵押公司拍卖，卖多点钱比较好吧？ 其中一些客户会亏本出售；
谈判成功最重要的原因在于换位思考。 店主愿意给你这么低的价格，那他到底得到了什么？ 卖家没有任何利益，那她为什么不卖给别人，卖给你呢？
请尝试回答以下问题：
1、您在交易过程中实际帮助业主解决了哪些具体问题？
2、业主降价换来了什么？
3、为什么你解决的是业主的问题而不是别人的？
针对这些问题，你能帮助业主解决哪些问题？ 然后根据这些跟店主说说你的优势；
比如我的卖家想卖掉这套房子买体育东路的学位房。 我了解到她要买的房子是她父母的熟人。 房子的主人是一位年长的人。 房子好久没卖出去了；
现在她的卖家可以以更低的价格卖给她。 如果她想买，我的卖家的卖家要求全款并尽快付款，或者卖给别人；
而我卖家的心态是担心给钱太晚会卖给别人，所以她的要求是尽快把房子卖掉；
关于我卖家的情况，我们表达了我们的优势。 我们必须为第二套支付 50% 的首付款。 当时看房的好几家都有30%的首付（跟中介说的）。 大笔首付款意味着她可以更快地行动。 获得更多的钱（解决卖家首付不足的痛点）；
另外，我们也表达了明确的买房意向。 只要价格到位，我们就会立即购买。 我们为这次购买融资了很长时间，首付也差不多准备好了。 只要您点头同意我们的价格，我们就可以立即签订购房合同（解决卖家快速卖房的愿望）；
这时中介也表示，我们的贷款资质和银行记录都经过审核，是优质客户。 银行贷款没有问题。 事实上，我们在买房之前确实做了这些事情；
卖家之前支付了房子的全价。 通过中介的含沙射影，卖家表示，“有些人可能看房的资质很差。 最后，贷款会有点麻烦。 另外，有人说买了不一定会买。 你现在可以用We sign购买，我们的客户可以放心”等等；
事实上，它利用了卖家的急切和缺乏信息。 卖家的心态一直在波动。 最后卖家要求我们给她3天的时间。 她以为有中介说周末有客户来看房，可以给415万的价钱，好吧，等着瞧吧，其实415万的价钱我是绝对拒绝的;
当然，在谈价钱的时候买房怎么砍价，态度要谦虚，语言要平和，这样整个气氛才不会那么紧张；
最后我们以400万的价格成交，业主的报价是435万，少了35万！
最后，让我们谈谈议价机构的作用。 我的代理在几十家代理中比较诚信，比较靠谱，但代理的议价经验还是不足；
但是，我已经提前说清楚了，中介费我会交，中介费我是绝对不会亏的。 中介比较信任我，同意和卖家微信沟通，中介也起到了配合的作用；
普通人要找到愿意合作的中介并不容易。 中介的核心是控制可用房源，营造紧张气氛，让客户冲动签约，收中介费；
大多数情况下，他们不会把精力花在讨价还价上。 他们的目的是关闭交易并收取中介费用。 至于价格，就看买卖双方的博弈了。 哪一方更容易被说服，所以讨价还价你还是要多注意工作；
以上分享均来自本人以往的实战经验，希望能对有需要的你有所帮助！
